나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34575 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 534-9 모건시티 6층605호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 '상동역(지하철 7호선)' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 상동역(지하철 7호선)이 소재하는 바, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 8층 건 내 제6층 제605호로서, 외벽: 몰탈 위 페인트 및 전면 통유리 마감 등, 창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물 대장상 업무시설로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 '업무시설 및 제1,2종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 서측으로 각각 노폭 약 20미터 내외 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,지구단위계획구역(상동지구지구단위계획구역),중로1류(폭20m~25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,철도보호지구<철도안전법>,중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인등토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34575 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 534-9 모건시티 6층605호

* 용도: 업무시설

* 토지면적: 32.92㎡ (약 10평)

* 건물면적: 148.32㎡ (약 44.86평)

* 감정가: 516,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 상동, 상동역(지하철 7호선) 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 상동역(지하철 7호선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 업무시설 및 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(상동지구), 중로1류(폭20m~25m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자는 취득 시 관련 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 4월 21일 접수된 안양지구축산업협동조합의 근저당권 (을29)입니다. 이에 따라 해당 권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 약 3,226,293,442원으로 매우 높은 수준입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 없음).

* 임차인 현황:

* 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/사업일자: 2013-08-20

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계는 0원으로 신고되었습니다. 이는 해당 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수하는 것이 아니라, 경매 절차를 통해 배당받거나 별도 처리가 될 수 있음을 시사합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* 디와이두영종합건설(주)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/사업일자: 2019-01-15

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인으로, 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건이 위치한 상동역 인근 지역은 대규모 아파트 단지와 더불어 오피스텔, 상업시설 등이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 상권입니다.

* 교통 접근성: 지하철 7호선 상동역을 도보로 이용 가능하고 다수의 버스 노선이 운행되어, 직원 및 고객의 접근성이 매우 뛰어납니다. 이는 업무시설로서 높은 가치를 제공합니다.

* 건물 자체 현황: 본건은 모건시티 건물 내 6층 605호로, 총 77개 호실 중 하나입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 8층 높이이며, 주차 시설(107대) 및 엘리베이터 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 상동역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 다양한 근린생활시설(음식점, 카페, 편의점 등)이 밀집해 있어 이용이 편리합니다. 또한, 주변의 아파트 단지들은 배후 수요를 형성하고 있습니다.

* 주변 혐오시설: 본건 주변 지역을 조사한 결과, 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당 등)이 인접해 있어 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 파악되지 않았습니다. 상동역 인근은 일반적으로 잘 개발된 도시 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 또는 특정 용도 변경 시 허가를 받아야 하므로, 취득 및 활용 계획 수립 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재: 김 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 신고된 점은 낙찰자에게 직접적인 보증금 부담은 없을 가능성이 높으나, 임차인과의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있으므로 명도 과정에서의 잠재적 갈등 요인이 될 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 확인이 필요합니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 감정가의 약 6배 이상인 32억 원을 초과하는 것은 해당 물건의 담보 가치 대비 채무가 매우 높음을 시사합니다. 이는 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있으며, 경매 절차의 복잡성을 높일 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보 물건으로 등기되어 있어, 해당 물건 외 다른 부동산도 경매에 포함되거나 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철역 역세권에 위치하여 입지 조건은 우수하나, 토지거래허가구역 지정, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 과도한 채권액 등 여러 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 낙찰 후 명도 및 토지거래 허가 절차, 임차인과의 관계 정리가 원만하게 이루어질 경우, 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 7호선 상동역과 가까워 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 발달된 상권: 주변의 풍부한 배후 수요와 상업시설이 형성되어 있어 업무시설로서의 활용 가치가 높습니다.

* 향후 개발 가능성: 상동지구단위계획구역에 속해 있어 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 516,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금이 없고 권리분석상 소멸되는 권리가 많다는 점을 고려할 때, 대략 60% ~ 75% 수준인 309,600,000원 ~ 387,000,000원 사이에서 형성될 것으로 조심스럽게 예측됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 중이며, 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 총 채권액 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 응찰자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.