나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34601 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 42-2 비에이치펠리스 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '원미중학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건내 제3층 제303호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 승강기설비, 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 8미터 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34601 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 42-2 비에이치펠리스 3층303호

건물명: BH펠리스

용도: 오피스텔

감정가: 303,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.20㎡ (약 5.81평)

토지 지분: 19.201㎡ (약 5.81평)

건물면적: 63.93㎡ (약 19.34평)

건물 지분: 63.93㎡ (약 19.34평)

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 2020년 08월 05일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '원미중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 동류형의 업무시설, 공동주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

버스정류장과 전철역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 출입 또한 원활합니다.

동측으로 약 8미터 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 근저당권, 농협은행주식회사, 2020.09.15. 접수, 채권최고액 302,400,000원

3.2. 권리 분석 요약

말소기준권리인 근저당보다 늦은 순위의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 갑10. 소유권이전청구권가등기(매매예약)는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

이 외 갑8, 갑11, 갑12의 압류 및 가압류는 말소될 예정입니다.

갑13. 본건 임의경매 개시결정 등기(농협은행주식회사, 2025.09.29. 접수)에 의해 경매가 진행됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020.09.22., 대항력 없음, 비고: )

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020.09.22., 대항력 없음, 비고: )

* 정 (보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020.09.22., 대항력 없음, 비고: )

인수 가능한 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 주의사항

임차인들의 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 하지만 실제 점유 관계 및 계약 내용에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 업무시설, 주거시설, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 복합 상업지구입니다.

오피스텔로 이용 중이며, 주변의 동류형 오피스텔 및 상업시설들과 함께 지역 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시설 (외부 조사 필요)

인근에 혐오시설이나 기피시설이 있는지에 대한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 내부 상태

건축물대장 상 본건은 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 3층에 위치합니다.

외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시로 시공되었습니다.

상하수도, 승강기, 난방, 위생설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 교육시설 (외부 조사 필요)

'원미중학교'가 인근에 있으며, 기타 편의시설 및 교육시설에 대한 구체적인 정보는 외부 조사를 통해 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 가능성

본건은 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 있어, 경매로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 위험이 있습니다. 이로 인해 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나(2025.8.26.~2026.8.25.), 대상이 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등으로 명시되어 있어 오피스텔 매수에 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

6.3. 유동화물건

본건은 유동화물건으로, 이는 자산유동화증권(ABS) 등의 기초자산으로 활용된 물건임을 의미합니다.

6.4. 미확인 임대차 및 명도 부담

임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력이 없으나, 실제 점유 관계를 명확히 파악하고 명도 절차에 대한 면밀한 준비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 주변 환경이 비교적 양호한 편입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 외 다수의 권리가 존재하나 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

하지만 소유권이전청구권가등기의 인수 가능성은 반드시 유의해야 할 사항입니다.

임차인들은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있어 실제 점유 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역에 포함되지만 오피스텔은 대상이 아닌 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 감정가율을 고려한 투자 기회

* 오피스텔로서의 임대수익 창출 가능성

* 소유권이전청구권가등기 인수 부담을 상쇄할 수 있는 적정 낙찰가 산정 시 매력적인 투자 대상이 될 수 있음

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(63.93㎡)의 BH펠리스 오피스텔이 2026년 4월 234,500,000원에 거래되었습니다.

이 외 유사 면적대(67.37㎡, 69.43㎡)의 거래가는 2025년 11월 250,000,000원, 2026년 3월 255,000,000원 수준입니다.

최근 거래가 평균은 약 246,500,000원입니다.

감정가(303,000,000원) 대비 최근 시세가 낮은 편입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원

소유권이전청구권가등기 인수 부담, 미확인 임대차 관계 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서 최근 실거래가 하단부 및 동평수 실거래가를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 245,000,000원

(상기 금액은 예상 범위이며, 본인의 투자 성향, 위험 감수 능력, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.