나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34591 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 687-6 예인쉐르빌주건축물 1동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 소사구 심곡본동 소재 부천남초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 다세대, 단독 및 로변으로 근린상가 등이 소재하는 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 북측 인근에 전철 부천역이 소재하고 있어 제반교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 5층 건물이며 사용승인일은 2019-03-29 임. 외벽 : 미장벽돌 등 내벽 : 타일, 페인트 등 창호 : 삿시창임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중임. (* 내부구조도 별첨)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지의 부정형의 토지이며 공동주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 12m 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)~3) : 제2종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-4호선)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대차관계는 미상임. - 본건 1동 건물이 '위반건축물'로 등재되어 있으나 이는 1동 501호에 해당하는 것으로서 시정계고 중임.

물건 비고

- 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임
- 건축물대장상 본건 1동 건물이 위반건축물로 등재되어 있으나 이는 1동 501호에 해당하는 것으로서 시정계고중이며, 건물 외벽에 A동 표시 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34591 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 687-6 예인쉐르빌주건축물 1동 4층401호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택으로 이용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 22.33㎡ (약 6.75평)

토지지분: 22.33㎡ (약 6.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.44㎡ (약 9.51평)

건물지분: 31.44㎡ (약 9.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 채권자 정보

감정가: 236,000,000원

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 존재

주의사항:

* 건축물대장상 본건 1동 건물이 위반건축물로 등재되어 있으나, 이는 1동 501호에 해당하는 것으로 시정계고 중이며, 건물 외벽에 A동 표시 있음.

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25. 이므로 매각기일 및 잔금납부 시점을 고려해야 함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 소재하며, 부천남초등학교 남동측 인근에 위치함. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 로변 근린상가 등이 혼재하는 주상복합지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재함. 북측 인근에 전철 부천역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 제2종일반주거지역

* 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-4호선)(접합)

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부상 을구 1번 주택임차권(구영모)이 말소기준권리(갑구 5번 구영모의 가압류, 2022-02-07 접수)보다 선순위로 등기되어 있으며, 해당 임차권은 인수되는 것으로 표시되어 있음 (물건명세서 상).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 구

* 보증금: 269,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-18

* 확정일자: 2019-11-05

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권으로, 인수 보증금으로 명시되어 있음. (주의: 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황 상 보증금 269,000,000원이 인수되는 것으로 보임.)

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 갑구 5번 구영모의 가압류 (2022-02-07 접수)

* 인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (구영모, 보증금 269,000,000원). 이 권리는 전액 변제되지 않는 한 말소되지 않음.

* 소멸되는 권리: 갑구 6번 (북대전세무서장 압류), 갑구 7번 (부천시 압류), 갑구 8번 (서울보증보험 강제경매) 등은 말소기준권리 이후에 등기되었으므로 매각으로 소멸될 것으로 보임.

3.4. 총 등기부채권액

등기부채권 총액: 538,000,000원 (구영모 가압류 269,000,000원 + 서울보증보험 강제경매 249,917,130원 + 기타 압류 등)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건은 '예인쉐르빌'이라는 다세대주택(도시형생활주택) 건물에 속해 있으며, 2019년 3월 29일에 사용 승인된 건물임. 주변에는 유사한 다세대주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재되어 있음.

4.2. 최근 매매/임대 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 동일 건물(예인쉐르빌, 687-6번지) 내 49.33㎡ 면적의 물건이 2025년 12월 3일 29,000만원에 거래됨.

* 인근 유사 건물(대창스페이스빌, 687-27번지) 35.12㎡ 면적의 물건이 2025년 12월 5일 20,700만원에 거래됨.

* 이전 연립주택(동명빌라, 660-4번지) 31.3㎡ 면적이 2026년 7월 1일 6,250만원에 거래된 사례도 있음.

유사 면적(약 31.44㎡)을 가진 건물의 시세를 평당 약 580만 원~590만 원 수준으로 추정할 때, 본건의 예상 시세는 약 18,000만원 ~ 19,000만원 수준으로 판단됨. 이는 감정가 23,600만원보다 낮은 수준임.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 5층 건물.

* 사용승인일: 2019-03-29

* 외벽: 미장벽돌 등

* 내벽: 타일, 페인트 등

* 창호: 삿시창

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등

5.2. 건축물 정보

* 건축물대장상 본건 1동 건물은 위반건축물로 등재되어 있으나, 이는 1동 501호에 해당하는 것으로서 시정계고 중임. 본건(401호)과는 직접적인 관련은 없을 것으로 보임.

5.3. 주변 편의시설 및 혐오시설 유무

* 편의시설: 인근에 부천남초등학교가 있으며, 부천역이 가까워 교통 및 생활 편의성이 양호함. 주변에 근린상가 등이 소재함.

* 혐오시설: 자체 조사 결과, 본건의 즉각적인 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 및 미변제 보증금

가장 큰 리스크는 임차인 구 의 보증금 269,000,000원임. 해당 임차권은 등기부상 말소기준권리보다 선순위이며, '인수'되는 것으로 명시되어 있어 매각으로 소멸되지 않음. 이는 낙찰자가 임차인에게 보증금을 추가로 지급해야 함을 의미함. 총 인수 부담액은 입찰가 + 269,000,000원임.

6.2. 위반건축물 관련 사항

건축물대장상 위반건축물 등재 사실이 있으나, 이는 501호에 해당하는 것으로서 본건 401호와는 직접적인 관련이 없을 가능성이 높음. 다만, 건물 전체에 대한 행정적 조치나 추후 발생할 수 있는 문제에 대한 주의가 필요함.

6.3. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 매각이 진행될 경우, 낙찰 후 허가를 받아야 함. 이는 매각 절차 및 잔금 납부에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준임. 그러나 최선순위 임차인이 존재하며, 보증금이 2억 6,900만원에 달하고 해당 보증금이 인수되는 권리라는 점이 가장 큰 리스크임. 이는 낙찰자가 부담해야 할 총액을 감정가 또는 예상 시세보다 훨씬 높게 만들기 때문임. 또한, 위반건축물 등재 사항이 있으나 501호에 해당한다는 점, 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2019년 준공)으로 비교적 최신 상태의 건물임.

* 부천역 인근의 역세권 입지 조건을 갖추고 있음.

* 주변 시세 대비 저평가될 여지가 있으나, 인수되는 임차권 보증금으로 인해 실질적인 투자 가치 판단이 매우 어려움.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 236,000,000원이나, 인근 유사 면적의 최근 실거래가를 고려한 예상 시세는 약 185,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 추정됨.

하지만, 본건에는 보증금 269,000,000원을 가진 선순위 임차인이 존재하며, 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 함.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라,

예상 입찰가 = 예상 시세 - 인수 보증금

예상 입찰가 = (185,000,000원 ~ 190,000,000원) - 269,000,000원

이는 산술적으로 음수(-)의 금액이 됨.

결론적으로, 인수해야 할 임차인의 보증금이 건물의 예상 시세 및 감정가를 초과하므로, 본 건에 대해 긍정적인 금액으로 입찰하는 것은 재정적으로 매우 위험함. 낙찰자가 입찰가와 인수 보증금을 합산한 총액으로 취득하게 되므로, 실질적인 매입 비용이 시세보다 훨씬 높아지기 때문임.

따라서, 본 건에 대한 입찰은 권장하지 않으며, 만약 입찰을 고려한다면 상징적인 금액 (예: 1,000원) 또는 매각 불허가 가능성을 고려한 매우 낮은 금액으로만 접근해야 함. 이는 실질적인 투자 수익을 기대하기 어렵고, 오히려 금전적 손실을 볼 가능성이 매우 높음을 의미함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.