나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34599 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 372-13 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일 대는 동류형의 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환 경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통사정 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물내의 제5층 제501호로서, (사용승인 : 2019.08.20) 외벽 : 몰탈위 치장타일마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

고강동 372-13 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(고강초-교육청문의)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토 지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 고강동 372-14 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(고강 초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025. 8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 후첨 "호별배치도 및 사진용지" 와 같이 제시외 건물(벽체이용 판넬조 및 샷시조 단층 16.1㎡ 보일러실 등, 4층 옥상소재)이 소재함.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34599 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 372-13 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 233,000,000원

* 토지면적: 26.73㎡ (약 8.09평)

* 토지지분: 26.7314㎡ (약 8.09평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 43.61㎡ (약 13.19평)

* 건물지분: 43.61㎡ (약 13.19평)

* 건물 제시외면적: 16.10㎡ (약 4.87평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 건축년도: 2019년 8월 20일 (사용승인일 기준)

* 건축물대장상 용도: 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대), 근린생활시설

* 건폐율: 59.31%

* 용적률: 195.43%

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 동류형의 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 본 건 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 고강동 372-13: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(고강초), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

* 고강동 372-14: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(고강초), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑6, 한국토지주택공사 가압류 (2021년 5월 21일 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권(이철진, 255,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함.

* 총 등기부채권액: 505,672,358원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이철진 (성만 표기: 이 )

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 11일

* 확정일자: 2020년 5월 4일

* 배당신고일자: 2022년 8월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 현황표 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부 상 '주택임차권: 인수' 및 '물건명세서 참고사항'에 '잔액을 매수인이 인수함'이라는 내용이 명시되어 있어, 보증금 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 위험이 매우 높음.

* 위반건축물: 등재되어 있음. (본건 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있음)

* 기타 권리사항:

* 소유권이전 (2020.05.26. ~ 2021.01.28.)

* 주택임차권 (이철진, 2022.08.19. 등기) - 인수

* 가압류, 압류 다수 (모두 말소 예정)

* 강제경매 (채권자: 이철진, 2025.09.29. 등기) - 말소

1.3. 상권분석

* 주변 건물 현황: 본 건은 다세대주택으로, 주변에는 유사한 공동주택, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역임.

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 1일 ~ 2일 거래된 인근 다세대 주택의 경우, 면적(전용면적 기준) 28.34㎡ ~ 57.21㎡, 건축연도 1989년 ~ 2001년의 물건들이 70,000,000원에서 155,000,000원 사이에서 거래되었음.

* 본 건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물(건물면적 43.61㎡)임에도 불구하고, 감정가 233,000,000원은 최근 거래된 유사 연식 및 면적의 건물들에 비해 높게 책정된 것으로 보임. 특히, 인근 유사 면적 대비 큰 규모의 '우정하이츠나동'(57.21㎡, 2001년식)의 최고 실거래가가 15,500만원인 점을 감안하면, 본 건의 감정가는 높은 편에 속함.

* 시장 동향: 제공된 최근 매매 정보는 2026년 7월 기준으로, 현재 시장 상황을 반영하고 있으며, 거래는 꾸준히 이루어지고 있는 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 고강초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공함.

* 주거 환경: 공동주택 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 상대적으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있음.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 특이한 혐오시설이나 기피 시설은 파악되지 않으나, 항공기가 통과하는 항공표면 구역에 해당하여 관련 규제 여부를 확인할 필요가 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 보증금 255,000,000원의 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 배당받지 못하는 잔액은 매수인이 인수해야 함. 이는 본 건의 가장 큰 위험 요소임.

* 위반건축물 등재: 건축물대장에 '위반건축물'로 등재되어 있어, 시정명령, 이행강제금 부과, 향후 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있으며, 원상복구 비용이 발생할 수 있음.

* 제시외 건물 포함 매각: 16.10㎡ 규모의 제시외 건물(보일러실 등)이 매각에 포함되어 있어, 해당 건물의 법적 지위, 철거 여부, 관련 비용 등을 사전에 반드시 확인해야 함.

* 감정가 대비 높은 임차인 보증금: 감정가(233,000,000원)보다 임차인 보증금(255,000,000원)이 더 높음. 이는 경매 낙찰가율이 아무리 높아져도 임차인 보증금 전액을 배당받기 어려울 가능성이 크다는 것을 시사하며, 매수인이 인수해야 할 보증금 규모가 상당할 수 있음.

* 토지거래허가구역: 외국인 등은 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용승인된 신축급 다세대주택이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 감정가를 초과하며, 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함 매각 등 다수의 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서, 매수인은 이러한 위험 요소를 철저히 분석하고, 예상되는 추가 비용을 충분히 고려한 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 사용승인).

* 고강초등학교 인근 위치 및 주변 편의시설 접근성.

* 철저한 권리분석 및 위험 관리 시 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금(255,000,000원)이 감정가(233,000,000원)를 초과하며, 위반건축물 등재 및 제시외 건물 포함 매각 등 복합적인 위험 요소를 가지고 있습니다. 따라서, '인수 보증금'을 제외한 순수한 부동산 자체의 가치에 대해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재 감정가(233,000,000원)에서 위험 요소를 고려하여 15% ~ 25% 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 산정 범위: 약 175,000,000원 ~ 198,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 매수 시에는 낙찰가에 추가로 인수해야 하는 임차인 보증금 잔액이 합산되어 총 지출 금액이 결정됩니다. 따라서, 예상되는 총 지출 금액이 본인의 투자 목표 및 감당 가능한 수준인지 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.