나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34584 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 162-62 드림휴 가동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호 : 부천지원 2025타경34584 (1)

소재지 : 경기도 부천시 원미구 원미동 162-62 드림휴 가동 2층201호

용도 : 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 도시형생활주택-단지형다세대주택)

감정가 : 222,000,000원

토지면적 : 30.67㎡ (약 9.28평)

토지지분 : 30.67㎡ (약 9.28평)

토지 제시외면적 : 0.00㎡

건물면적 : 49.45㎡ (약 14.96평)

건물지분 : 49.45㎡

건물 제시외면적 : 0.00㎡

매각대상 : 토지/건물 일괄매각

경매구분 : 부동산 강제경매

채권자 : 서울보증보험 (채권액: 271,818,082원)

건축년도 : 2019년 (사용승인일: 2019.01.23)

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 위치하며, 주변은 빌라, 다세대주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 주변 교통

- 대중교통 이용은 인근 버스정류장 및 지하철역(수도권 전철 노선) 접근성을 고려해야 합니다. 구체적인 역세권 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설

- 생활 편의시설로는 인근에 마트, 병원, 학교 등이 있을 것으로 예상됩니다. 정확한 위치와 거리는 현장 방문 또는 지도 검색을 통해 파악해야 합니다.

* 도로 및 접근성

- 차량 접근은 비교적 용이하나, 이면도로의 폭이나 주차 환경 등을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 09월 25일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정입니다.

* 등기부 요약

- 소유권 보존 (갑1) : 2019-02-25

- 공유자 지분 이전 (갑2) : 2019-09-06 (매매)

- 주택임차권 (을1) : 2023-12-27, 한국토지주택공사, 240,000,000원. (전입: 2021-12-07, 확정: 2021-10-12, 배당: 2023-12-27). 등기부상 '말소'로 표기되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위이나, 경매 절차상 말소될 가능성이 높습니다. 다만, 명확한 말소 여부는 추가 확인이 필수적입니다.

- 강제경매 (갑3, 말소기준권리) : 2025-09-25, 서울보증보험, 271,818,082원.

* 임차인 현황

- 임차인 : 전창용

- 보증금 : 0원

- 차임 : 0원

- 전입일자 : 2024-05-10

- 대항력 : 있음

- 비고 : 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으며, 대항력이 있는 임차인입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 경우입니다. SGI 인수조건 변경과 관련하여 이 임차인의 존재가 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

- 임차인 : 한국토지주택공사

- 보증금 : 240,000,000원

- 차임 : 0원

- 전입일자 : 2021-12-07

- 확정일자 : 2021-10-12

- 배당신고일자 : 2023-12-27

- 대항력 : 없음

- 비고 : 대항력이 없는 임차인으로, 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계 : 0원 (현재 정보 기준)

4. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 유사한 다세대 주택들이 다수 분포하고 있습니다.

* 최근 거래 사례 (원미동 일대, 2026년 3월 기준)

- '다소망빌'(2016년식, 50.82㎡) : 23,500만원 (약 462만원/㎡)

- '녹십초트윈빌'(2003년식, 59.59㎡) : 17,500만원 (약 293만원/㎡)

- '중앙(59-25)'(1981년식, 37.62㎡) : 8,600만원 (약 228만원/㎡)

* 분석

- 본건(2019년식, 49.45㎡)은 비교적 최근에 건축된 건물로, 면적과 건축 연도를 고려할 때 '다소망빌' 사례와 유사한 시세 수준을 형성할 것으로 예상됩니다.

- 최신 건축 연도와 유사한 면적대의 거래가 23,500만원에 이루어진 점을 감안하면, 본건의 감정가(22,200만원)는 합리적인 수준으로 평가됩니다.

- 단, '드림휴'라는 특정 건물 자체의 시세 및 거래량은 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 주거 목적의 다세대주택으로, 기본적인 주거 생활 영위에 필요한 환경을 갖추고 있을 것으로 보입니다.

* 주거 편의성

- 일반적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

* 건물 상태

- 2019년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하여 건물 자체의 노후도는 낮을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (전창용)

- 보증금 0원, 차임 0원임에도 불구하고 전입일자 2024-05-10자로 대항력이 있는 임차인이 존재합니다. 보증금이 0원인 특수한 상황이므로, 실제 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* SGI 인수조건 변경

- 'SGI 인수조건 변경'이라는 특수물건 정보는 채권 관련 조건 변경 또는 보험사의 인수 관련 이슈일 수 있습니다. 이 부분이 낙찰자의 인수 조건이나 채권 회수 절차에 영향을 미칠 수 있으므로, 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 주택임차권 (한국토지주택공사, 을1)

- 등기부 상 '말소' 처리되었으나, 말소기준권리(2025.09.25)보다 선순위(2023.12.27)로 등기된 점은 권리 분석상 주의가 필요합니다. 통상적으로 선순위 임차권은 말소되지 않거나 인수될 수 있으나, 등기부상 '말소' 표기는 경매 절차에서 말소 대상임을 시사합니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이 입찰 시 보증금 인수 위험이 존재할 수 있습니다. (현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 인수되지 않는 것으로 추정되나, 잠재적 위험으로 간주)

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미동에 위치한 신축 다세대주택으로, 시세 대비 합리적인 감정가를 가지고 있습니다. 주변 시세 및 건축 연도를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

그러나 '대항력 있는 임차인(전창용, 보증금 0원)'의 존재와 'SGI 인수조건 변경'이라는 특수 사항, 그리고 말소된 것으로 표기된 선순위 주택임차권(한국토지주택공사) 등 권리 분석상 명확하게 확인해야 할 위험 요소들이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들에 대한 철저한 사전 조사를 통해 명도 및 법적 문제를 예방하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 준공) 건물로 상품성이 우수합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 시세 차익 가능성이 있습니다.

* 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가 222,000,000원을 기준으로, 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가(약 23,500만원)를 참고하였습니다.

다만, 권리 분석상 '대항력 있는 임차인(보증금 0원)'의 존재와 'SGI 인수조건 변경' 등의 특수 물건 정보로 인한 잠재적 위험 요소를 고려하여, 낙찰가의 100% ~ 105% 범위를 추천합니다.

인수될 보증금이 없다고 가정하고, 철저한 권리 분석 확인 후 입찰을 진행하시길 바랍니다.

예상 입찰가 범위 : 222,000,000원 ~ 233,100,000원

(주의) 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가율, 임차인 관련 최종 확인 결과, 현장 방문 시 파악되는 추가 정보 등에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 전문가와 상의 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.