나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34589 [1] 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 '부천소사경찰서' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상10층 내 제1층 제110호로서 외벽: 외장 석재 마감 등, 창호: 샷시 창호등임.

이용상태

'근린생활시설(소담촌)'으로 이용중임. (본건은 109호와 벽체구분없이 소담촌으로 이용 중임)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 "지식산업센터, 공동주택, 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 남서측, 남동측으로 포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역) , 대로2류(폭 30m~35m) (접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(옥길버들초-부천교육지 원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관 한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26. ~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34589 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층 110호

용도: 근린상가 (전유부상 제1종근린생활시설(소매점))

감정가: 967,000,000원

토지면적: 14.14㎡ (약 4.28평)

토지지분: 14.14㎡ (약 4.28평)

건물면적: 45.98㎡ (약 13.91평)

건물지분: 45.98㎡ (약 13.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, 유동화물건

작성일: 2026년 04월 20일 (물건명세서 기준)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 (신주소: 양지로 229) 골든아이티타워 1층 110호.

주위환경: 본건은 부천 옥길지구 자족시설 용지에 위치하며, 대규모 지식산업센터, 공동주택(아파트, 기숙사), 근린생활시설 등이 밀집된 지역임. '부천소사경찰서' 남동측 인근에 소재함.

교통: 서울외곽순환도로, 제2경인고속도로 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 지하철 1호선 역곡역, 7호선 온수역 등으로 연계 가능함. 향후 신구로선 도입 기대감이 있음.

도로: 본건은 북동측, 남서측, 남동측으로 포장된 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 용이함.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 대로2류(폭 30~35m), 중로1류(폭 20~25m)에 접함.

제한사항: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25)에 해당함.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 시 명도 대상이 될 것으로 판단됨.

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2022-06-03, 금720,000,000원) [을1].

소멸예정 권리: 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 없음. (매각으로 소멸되지 않는 권리란에 명시된 사항 없음)

총 채권액: 약 1,391,329,324원 (등기부채권 총액 기준)

1.3. 상권분석

건물 구성: 본 건물 '골든아이티타워'는 지하 3층, 지상 10층 규모로, 총 531호실(표제부 기준)의 지식산업센터, 근린생활시설, 기숙사로 구성된 복합 건물임.

물건 용도: 본건 110호는 건축물대장상 제1종 근린생활시설(소매점)이나, 실제로는 109호와 벽체 구분 없이 '소담촌'이라는 상호로 음식점으로 이용 중임. 1, 2층 상가 면적은 약 450호실로 추정되며, 지식산업센터 396실, 기숙사 44실로 구성됨.

주변 상권: 단지 내 및 인근 지식산업센터 입주 기업 임직원, 공동주택 거주민을 배후수요로 하며, 대로변에 위치하여 가시성이 좋음. 스타필드 부천, CGV 등 대규모 상업시설과 인접하여 상권 활성화 가능성이 높음.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 의료: 건물 2층에 병원이 입점해 있음.

* 상업: 스타필드 부천, CGV 등 대형 쇼핑 및 문화시설 인접.

* 교육: 옥길지구 내 학교시설이 있으나, 과거 교실 부족 문제 및 주민 갈등 사례가 있었음. 본건 주변에 상대보호구역(옥길버들초)이 위치함.

* 치안: '부천소사경찰서'가 인근에 위치함.

혐오시설: 주변에 직접적인 혐오시설(쓰레기 소각장 등)에 대한 언급은 없으나, 부천시 내 다른 지역에서 광역소각장 건립 관련 논란이 있었음.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 허가가 필요하며 외국인 등 거래 대상에 대한 제약이 있음.

유동화물건: 유동화 전문회사로부터 경매가 진행되는 물건으로, 일반 경매 물건 대비 절차적 차이 및 특수성을 이해해야 함.

건물 이용 현황 및 공부상 용도 차이: 110호가 109호와 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중이라는 점은, 실제 점유 현황, 임대차 계약의 유효성, 추후 원상복구 또는 구분 사용 시 법규 준수 여부 등을 면밀히 조사해야 할 필요가 있음. 건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설(소매점)임.

건축물 부실시공 논란: 일부 언론 보도에서 '골든IT타워'의 층간 방화구획 부실시공 의혹이 제기된 바 있어, 건물 안전 및 하자 여부에 대한 전문가 점검이 필요함.

임대관계 미상: 임차인 조 외 임대관계가 확인되지 않아, 추가적인 권리 관계나 명도 관련 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동에 위치한 골든아이티타워 내 근린상가로, 지식산업센터 및 주거 단지 인근에 자리하여 기본적인 유동인구와 배후수요를 확보할 수 있는 입지임.

건물 구조 및 설비는 일반적인 상가 시설 기준을 갖추고 있으며, 교통 여건 또한 양호한 편임.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 다수 권리가 정리될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 보임.

다만, 토지거래허가구역 지정, 유동화 물건이라는 점, 그리고 109호와 통합되어 사용 중인 현황 등은 거래 및 향후 활용에 있어 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임. 특히, 층간 방화구획 부실시공 논란은 중대한 리스크 요인이 될 수 있으므로 주의가 요구됨.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 (사용승인일 2022.02.18)로 건물 노후도가 낮음.

주변에 지식산업센터 및 아파트단지가 많아 상주인구 및 배후수요가 풍부함.

대로변에 접해 있어 가시성이 좋고 접근성이 우수한 편임.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 깨끗함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 967,000,000원임.

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없음.

예상 입찰가는 본 물건의 현황, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

특히, 토지거래허가구역 지정, 109호와의 통합 이용 현황, 층간 방화구획 부실시공 논란 등 특이사항에 대한 면밀한 분석 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.