나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34592 [1] 경기도 김포시 장기동 2019-2 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "운양중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 김포골드선 "장기역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 데크슬래브지붕 지상 3층 건물내 제1층 제104호로서, (사용승인일 : 2016-03-07) 외벽 : 외장용석재붙임, 강화유리 마감등, 창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

근린생활시설(으)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 근린생활시설 및 자동차관련시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 너비 약 23미터 내외, 남서측으로 너비 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 <공항시설법>, 진입표면구역 <공항시설법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발) <택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구) <하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

본건 현관 외부에 제시외건물(데크 및 난간)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

제시외 건물 (데크 및 난간)포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34592 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 장기동 2019-2 1층 104호 (신주소: 경기도 김포시 김포한강2로23번길 22, 1층 104호)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 595,000,000원

* 토지면적: 23.68㎡ (약 7.16평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 41.04㎡ (약 12.41평)

* 건물 제시외면적: 4.00㎡ (데크 및 난간)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남서울농업협동조합

* 사용승인일: 2016년 3월 7일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 장기동 소재 "운양중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 김포골드선 "장기역"이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 토지 북동측으로 너비 약 23미터 내외, 남서측으로 너비 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 주차장, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 용도)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당 (남서울농업협동조합, 2018년 6월 8일 접수, 324,000,000원)입니다.

* 등기사항 요약:

* 갑1: 소유권보존 (정미경, 2016-03-09)

* 갑2: 소유권이전 (이미경, 2016-03-11, 매매)

* 을2: 근저당 (남서울농업협동조합, 2018-06-08, 324,000,000원) - 말소기준권리

* 을3: 근저당 (남서울농업협동조합, 2018-06-08, 60,000,000원)

* 갑3: 임의경매 (남서울농업협동조합, 2025-09-26, 325,149,722원) - 본건 경매개시

* 갑4: 가압류 (경기신용보증재단, 2025-09-29, 41,180,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을2, 을3, 갑3, 갑4 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인수되는 권리: 없습니다.

* 등기부채권 총액: 425,180,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 업종: 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 건물 구조: 일반철골구조 데크슬래브지붕, 지상 3층 건물 내 제1층 제104호입니다. 사용승인일은 2016년 3월 7일입니다.

* 건물 마감: 외벽은 외장용 석재붙임, 강화유리 마감 등이며, 창호는 샷시창호 마감입니다.

* 주변 상권: 본건은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 배후 수요가 풍부한 편입니다. 장기역을 중심으로 형성된 상권의 일부로 파악됩니다.

* 건축물 용도 (추가 정보): 건축물대장 상 제1,2종 근린생활시설 및 자동차관련시설로도 기재되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 운양중학교 인근에 위치하며, 주거 단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (구체적인 편의시설 정보는 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.)

* 교통 접근성: 김포골드라인 장기역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 현관 외부에 제시외 건물(데크 및 난간)이 소재하며, 이는 낙찰 후 인수해야 할 수 있습니다. (감정평가서 요약 및 물건명세서 참고사항 참조)

* 토지이용계획상 제한: 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 항공 관련 제한이 있으며, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다. 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 미확인 임차인: 임차인 현황에 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 혹시 모를 대항력 있는 임차인이 점유하고 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 실제 점유 현황: 현장 조사를 통해 실제 점유자 및 영업 상태 등을 파악해야 합니다.

* 미납 관리비/공과금: 매각으로 소멸되지 않는 관리비나 공과금이 있을 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 근린상가로, 김포골드라인 장기역 인근에 있어 교통이 편리하며, 주변에 주거 단지가 많아 배후 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다. 건물은 2016년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 감정가는 595,000,000원입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당을 포함하여 모두 소멸될 것으로 보여 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 다만, 제시외 건물(데크 및 난간)의 인수 가능성과 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 반드시 확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 장기역 역세권 상가라는 입지적 강점을 가지고 있습니다.

* 주변의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 법적인 문제 없이 안전하게 취득할 수 있습니다.

* 근린생활시설 및 자동차 관련 시설 용도로 활용 가능하여 다양한 사업 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 595,000,000원

* 본 건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 총 면적은 약 19.57평 (토지 7.16평 + 건물 12.41평)입니다.

* 면적당 감정가는 약 9,193,572원/평 (건물 + 토지) 수준입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 거래 사례, 임대 현황, 지역 상권 분석, 기대 수익률 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 제시외 건물(데크 및 난간)의 가치 및 인수에 따른 추가 비용을 고려해야 합니다.

* 낙찰 가능한 입찰가는 시세, 향후 시장 전망, 경매 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

* 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어려우며, 반드시 전문가와 상담하거나 자체적인 심층 분석 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.