나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3949 [1] 경기도 김포시 운양동 1297-6 리앤포레 2층212호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "운양역(김포골드라인)" 북서측으로 약150미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 업무시설, 아파트 및 근린생활시설,공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 5층내 제2층 제212호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 새시 창호등임.

이용상태

공부상 학원으로 등재되어 있으나 현황은 공실임

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 교육연구시설, 제1,2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약16미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭15m~20m)(2014-11-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(운양처리분구), (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구 아파트,연립다세대, 지정기간:25-08.26~26.08.25)(토지정보과 문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
본건 집합건축물대장(전유부)상 목록 1, 2, 3.은 합병되어 목록 2, 3. 집합건축물대장(전유부)은 폐쇄되고 목록 1. 집합건축물대장(전유부, 212호)에 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경3949 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 김포시 운양동 1297-6 리앤포레 2층212호

건물 용도: 근린상가 (공부상 학원, 현황 공실)

건축 구조: 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제212호

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 1,300,000,000원

토지면적: 121.73㎡ (약 36.82평)

토지 지분: 121.73㎡ (약 36.82평)

건물면적: 273.57㎡ (약 82.76평)

건물 지분: 273.57㎡ (약 82.76평)

1.4. 특이사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각

본건 집합건축물대장(전유부)상 목록 1, 2, 3.은 합병되어 목록 2, 3.은 폐쇄되고 목록 1.(212호)로 등재되었으며, 이에 근거하여 평가 및 매각함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "운양역(김포골드라인)" 북서측으로 약 150미터 지점에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 김포골드라인 운양역이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 건물은 5층 건물 내 제2층에 위치합니다.

2.4. 토지 이용 현황 및 도시계획

토지는 부정형이며, 교육연구시설 및 제1,2종 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

주요 도시계획사항으로는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭15m~20m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 용도 제한) 등이 있습니다. 본건 동측으로 약 16미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리는 2023년 10월 11일 접수된 하나은행의 근저당권(을1, 채권액 1,080,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 1,353,297,714원입니다.

3.2. 주요 등기사항 요약

* 소유권 이전 및 말소 관련 사항: 승문산업개발주식회사(신탁등기말소), 정기헌(매매)

* 근저당권: 하나은행 (말소기준권리), 허광옥

* 압류: 김포시, 김포세무서장

* 임의경매: 하나은행 (본 건 경매 개시)

* 가압류: 비엠더블유파이낸셜서비스코리아

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 지역은 김포골드라인 운양역 인근으로, 아파트 단지와 함께 다양한 업무시설 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

4.2. 본건 이용 현황 및 용도

공부상 학원으로 등재되어 있으나, 현재는 공실 상태입니다. 합병된 호실의 특성상 대규모 학원 또는 기타 업종으로 활용 가능성을 검토할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 공공시설

역세권 상업 지구의 특성상 은행, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 공원이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

주변에 다수의 아파트 단지가 위치하여 배후 수요가 풍부하며, 업무 시설 또한 밀집해 있어 직주근접성이 양호한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 장기화 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 유동화 물건 특수성

유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 추가적인 확인 사항이나 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.3. 법적/행정적 제한

고도지구, 공항 관련 제한, 폐기물 매립시설 설치 제한 지역, 토지거래허가구역 등 다양한 도시계획상 제한사항이 존재하므로, 해당 용도에 따른 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 합병 관련 사항

본건은 여러 호실이 합병되어 사용된 이력이 있으며, 현재는 212호로 등재 및 평가되었습니다. 합병 전후의 면적 변동, 건축물대장상 변경 이력, 실제 이용 현황 등을 상세히 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 김포골드라인 운양역 역세권에 위치한 근린상가로, 탁월한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태이지만, 주변 상권의 잠재력과 합병된 호실의 활용 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 다수의 제한 사항과 유동화 물건이라는 특수성을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

7.2. 투자 고려 사항

권리분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 프리미엄

김포골드라인 운양역과의 인접성으로 인한 풍부한 유동인구 및 접근성은 최대의 투자 포인트입니다.

8.2. 합병 호실 활용 가능성

과거 여러 호실이 합병되어 사용된 이력이 있다는 점에서, 재분할 또는 대형 면적 활용을 통한 다양한 업종 유치가 가능할 것으로 보입니다.

8.3. 지역 개발 전망

김포한강신도시 내 중심 상업 지역에 위치하여, 향후 지역 개발 및 인구 유입에 따른 가치 상승 잠재력이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 1,300,000,000원이며, 등기부채권 총액은 1,353,297,714원입니다. 인수되는 보증금은 0원으로 파악됩니다. 현재 공실 상태이며, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점, 그리고 다양한 법적 제한사항 등을 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 보수적 투자가이드라인

현장 조사, 유사 물건 시세 분석, 예상 명도 비용, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 하며, 보수적인 접근으로 약 1,100,000,000원 ~ 1,200,000,000원 수준에서 검토가 가능할 것으로 예상됩니다. 최종 입찰가는 본 물건의 실질적인 가치 평가와 시장 상황을 면밀히 분석하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.