나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34621 [1] 경기도 김포시 대곶면 상마리 176 럭키빌리지 비동 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 대곶면 상암리 소재 "김포공원묘지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장이 밀집소재하는 가운데, 일부 주택,농경지 등이 혼제하고 있습니다.

교통상황

대상물건까지 중소형 차량의 출입이 용이하고, 인근 대곶서로변에 노선버스정류장이 소재 하나 운행노선수는 많지 않은 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 3층일부로서, 외 벽 : 드라이비트, 외장타일 등, 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '공동주택(다세대주택)' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형 토지로, 다세대주택( 럭키빌리지 ) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭5미터 내외의 진입도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역) , 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

물건 비고

재매각, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

경기도 부천지원 2025타경34621 (1) 사건에 대한 물건 기본정보는 다음과 같습니다.

1.1. 소재지

경기도 김포시 대곶면 상마리 176 럭키빌리지 비동 301호

1.2. 건물명

럭키빌리지

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 건축년도

2001년 (사용승인일 기준)

1.5. 면적

토지면적: 49.66㎡ (약 15.02평)

토지 지분: 49.658㎡ (약 15.02평)

건물면적 (전용면적): 51.39㎡ (약 15.55평)

건물 지분: 51.39㎡ (약 15.55평)

1.6. 감정가

52,000,000원

1.7. 건물구조 및 층수

총 4층 건물 중 3층에 위치합니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕입니다.

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

한화생명보험

1.10. 특이사항

재매각 물건입니다.

1.11. 주의사항

재매각으로 인한 특별매각조건이 적용되어, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 상마리 소재 "김포공원묘지" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 소규모 공장이 밀집되어 있으며, 일부 주택 및 농경지가 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

중소형 차량의 접근은 용이합니다. 인근 대곶서로변에 버스정류장이 있으나, 운행 노선 수는 많지 않아 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 도로상태

북측으로 폭 5미터 내외의 진입도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 계획관리지역에 속하며, 성장관리구역(산업형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2008년 5월 19일에 접수된 대한생명보험주식회사 근저당권 (을3) 입니다.

3.2. 총 채권액

등기부상의 채권 총액은 약 145,130,563원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 비고란에 명시되어 있으나 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다.)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 이해관계인의 협조 부족으로 파악되지 않았습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대차 관계가 불명확하며 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 잠재적 인수 부담이나 명도 저항의 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 위치한 지역은 소규모 공장 및 주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 개발이 집중적으로 이루어진 상업지구와는 거리가 있습니다.

4.2. 최근 매매/임대 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2025년 3월 26일에 2,000만원 (2001년 준공, 4층) 및 3,500만원 (2001년 준공, 1층)의 거래 사례가 있습니다. 해당 면적(51.39㎡) 기준, 평당 약 128만원에서 225만원 수준으로 파악됩니다.

4.3. 시세 동향

최근 매매 사례 가격(2,000만원~3,500만원)은 본 건의 감정가(5,200만원)보다 상당히 낮은 수준입니다. 이는 해당 단지 또는 지역의 시세가 감정가보다 낮게 형성되었거나, 제공된 JSON 데이터의 특이사항(예: 특정 층, 특수 거래 등)을 고려해야 함을 시사합니다. 제공된 JSON 정보가 본 건물의 실제 시세를 반영한다면, 감정가가 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

제공된 정보만으로는 인근에 학교, 병원, 대형 마트 등 주요 편의시설의 접근성이 높지 않을 것으로 예상됩니다. 주변 환경은 공장, 농경지, 주택 등이 혼재되어 있어 주거 쾌적성 측면에서 고려가 필요합니다.

5.2. 교통 편의성

대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으나, 자가용 이용 시 중소형 차량의 접근은 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건의 특성

재매각 물건은 이전 입찰에서 낙찰받은 후 잔금 미납 등의 사유로 다시 경매에 나온 경우입니다. 이전 낙찰가의 적정성, 명도 진행 시 발생할 수 있는 문제점 등을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 높은 보증금

최저매각가격의 20%에 달하는 보증금은 일반 경매보다 높은 자금 부담을 요구하므로, 철저한 자금 계획 수립이 필수적입니다.

6.3. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 인수될 수 있는 보증금이나 명도 시 발생할 수 있는 예상치 못한 부담이 존재할 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

소규모 공장 밀집 지역에 위치하며, 김포공원묘지가 인근에 있습니다. 이러한 환경은 일부 입찰자에게는 주거 쾌적성이나 선호도 측면에서 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.5. 토지 이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리구역, 토지거래허가구역 등에 해당되어 향후 토지 이용이나 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 저평가 가능성

제공된 최근 매매 사례 가격이 감정가보다 현저히 낮다는 점을 감안할 때, 시장 가격 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. (단, 정보의 정확성 확인 필수)

7.2. 잠재적 가치 상승 요인

김포시의 지속적인 개발 계획 및 지역 활성화 정책에 따라 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

7.3. 소형 면적 활용

전용면적 51.39㎡(약 15.55평)의 소형 주택으로, 1~2인 가구의 임대 수요를 겨냥한 투자 대상으로 고려할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석 기반 검토

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적의 거래 가격은 2,000만원에서 3,500만원 사이로 나타납니다. 이는 5,200만원의 감정가와 큰 차이를 보입니다. 본 건의 시장 가치가 제공된 JSON 정보 수준에서 형성된다고 가정할 경우, 감정가는 실제 시장가보다 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

8.2. 종합 의견 및 제안

재매각 물건으로서 보증금이 20%로 높고, 임대차 관계가 불분명하며, 주변 환경이 주거 쾌적성 측면에서 다소 아쉬운 점이 있습니다. 또한, 토지 이용에 대한 규제 사항도 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 투자자는 보수적인 접근이 필요합니다. 제공된 JSON의 최고가인 3,500만원을 기준으로 하되, 재매각 및 추가적인 조사 비용, 명도 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

8.3. 제안 입찰가 범위

신중한 접근을 위해, 감정가(5,200만원)보다는 낮은 범위에서 입찰가를 설정하는 것을 권장합니다. 제공된 시세 정보와 현재 경매 물건의 특성을 고려했을 때, 3,800만원에서 4,500만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 제안 입찰가는 제공된 제한적인 정보에 기반한 것이므로, 실제 현장 조사, 등기부 권리 분석 심층 검토, 주변 시세 추가 확인 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.