나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34571 [1] 경기도 김포시 대곶면 초원지리 282-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 초원지리 소재 "초원2리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 농경지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 여건은 보통임.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 평지로서, 공업용의 건부지로 이용중임. 기호(3) : 도로임.

인접 도로상태

본건 서측으로 로폭 약 5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 초원지리 282-3 도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역(김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업 예정지(미래도시과 문의)), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(대곶처리분구) <하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립 다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), <추가기재사항> 본증명은간혹전산 오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시 관계부서에확인받으시기바랍니다. 기호(3) : 초원지리 282-5 도시지역, 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역(김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업 예정지(미래도시과 문의)), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(대곶처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 일반철골구조 난연팔넬지붕 2층 건으로서, 외벽 : 복합판넬마감 등. 창호 : 알루미늄새시 창호임.

이용상태

1층~2층 : 제조업소로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"에서와 같이 종, 부합물이 소재하나, 구조 및 이용상황 등을 고려시 본건 사용ㆍ수익ㆍ처분시 영향이 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 부천지원 2025타경34571 (1)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 초원지리 282-3

토지면적: 1301.00㎡ (약 393.52평)

건물면적: 494.00㎡ (약 149.44평)

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 1,379,498,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

주요 권리자: 중소기업은행 (등기부등본 확인)

총 등기부채권액: 1,453,192,143원

특이사항: 중복병합사건, 개발행위허가제한구역, 유동화물건, 공동담보

건물 제시외면적: 224.00㎡ (약 67.76평)

2.2. 특수 물건 정보

본 물건은 중복병합사건으로 진행되며, 개발행위허가제한구역 내에 위치하고 유동화물건 및 공동담보로 묶여 있는 특성을 가지고 있습니다.

1.1. 입지조건

2.1. 1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 초원지리에 위치하며, "초원2리마을회관" 북동측 인근입니다. 주변 지역은 중소규모의 공장 및 농경지가 혼재되어 있는 지역으로 형성되어 있습니다.

2.1. 2. 교통

인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.1. 3. 토지 및 도로 현황

토지는 부정형의 평지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로는 폭 약 5미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

* 개발행위허가제한지역 (김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업 예정지)

* 성장관리계획구역 (산업형)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 성장관리권역

* 하수처리구역 (대곶처리분구)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 기간 지정)

2.1. 5. 건축물 현황

건물은 일반철골구조, 난연팔넬지붕의 2층 건물로, 1층과 2층은 제조업소로 이용 중입니다.

2.1. 6. 주변 환경 관련 특이사항

주변 지역은 과거 주물공장 등으로 인한 토양 및 대기 오염 문제가 제기된 바 있으며, 이에 대한 환경 역학 조사가 이루어진 기록이 있습니다. 비소, 구리, 니켈, 아연 등 중금속이 기준치 이상 검출된 사례가 보고되었으며, 주민 건강과의 연관성에 대한 조사가 진행되었습니다. 또한, 건설폐기물 무단 방치로 인한 환경오염 우려에 대한 기사도 확인됩니다. 현재 김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업이 예정되어 있어, 해당 사업 진행에 따라 지역 환경 및 개발 계획이 영향을 받을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

2.2. 1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2018년 5월 2일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권금액 276,000,000원)입니다.

2.2. 2. 인수되는 권리

등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

2.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: Y

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 3월 17일

* 대항력: 없음

* 분석: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

2.2. 4. 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

2.3. 1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 중소규모 공장과 농경지가 혼재된 산업 및 농업 지역의 특성을 보입니다.

2.3. 2. 개발 계획 연관성

'김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업' 예정지로 지정되어 있어, 해당 사업의 추진 방향에 따라 향후 지역 개발 및 부동산 가치 변화 가능성이 있습니다. 다만, '산업형 성장관리계획구역'이라는 점은 관련 산업 시설 입지에 적합할 수 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

2.4. 1. 편의 및 접근성

주변에 "초원2리마을회관"이 근접해 있으며, 버스정류장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다.

2.4. 2. 기타 정보

상세한 편의시설, 교육 시설, 주거 환경 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 1. 개발행위 제한

본건은 '개발행위허가제한지역'으로 지정되어 있어, '김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업'의 계획 및 진행 여부에 따라 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 관련 사업 계획에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

2.5. 2. 제시외 건물 및 부합물

건물 제시외 면적 224.00㎡(약 67.76평)이 존재하며, 감정평가서 상 중간층(중2층 및 다락방), 토지상 바닥, 옹벽, 조경석 등이 토지 가격에 포함되어 평가되었습니다. 이는 공부상 내용과 현황 간의 차이 및 관련 법규 준수 여부를 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

2.5. 3. 복합적인 권리 관계

중복병합, 유동화, 공동담보 등의 특성을 가진 물건으로, 복잡한 금융 및 법적 관계가 존재하였으나, 본 경매 절차를 통해 대부분 해소될 것으로 분석됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 대곶면 초원지리에 소재한 근린생활시설로서, 모든 등기부상 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다. 주변은 공장과 농경지가 혼재된 지역이며, 대규모 개발 사업 예정지에 포함되어 있어 향후 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 개발 계획의 불확실성, 개발행위 제한, 제시외 건물 및 부합물 평가에 대한 추가 확인 필요성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 인수 부담이 없습니다.

* 대규모 개발 사업 (김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업) 예정지에 포함되어 있어, 사업 추진 시 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 활용 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 시세 조사, 주변 유사 물건 비교 분석, 향후 개발 계획의 구체성 및 실현 가능성, 수익성 분석 등 전문적인 시장 조사를 통해 이루어져야 합니다. 본 자료에 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.