나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3932 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 3층372호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '한가람초등학교' 남서측 근거리에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(양촌역 김포골드라인)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상10층 건물로서 외벽 : 외장 복합판넬 및 강화유리 마감 등 내벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 타일붙임 등 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가) : 공부상 '공장(지식산업센터)'임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측으로 중로변, 북측으로 소로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 구래동 6871-12 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) - 구래동 6871-13 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) - 구래동 6871-14 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) - 구래동 6871-15 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-공부상 공장(지식산업센터)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부천지원 2025타경3932 (1) 부동산 임의경매 사건의 물건입니다.

소재지는 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 3층 372호이며, 건축물대장상 주 용도는 공장(지식산업센터)으로 확인됩니다.

감정가는 401,000,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 건은 유동화 물건으로 특이사항이 있습니다.

토지 면적은 28.05㎡ (약 8.49평)이며, 건물 면적은 104.77㎡ (약 31.71평)입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, '한가람초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 김포골드라인 양촌역이 소재하여 전반적인 교통 상황이 양호합니다.

1.1. 3. 토지 및 도로상태

해당 토지는 4필지가 일단의 부정형 토지로, 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형 토지입니다.

부지 동측으로는 중로변, 북측으로는 소로변의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약허가구역 등에 속합니다.

1.1. 4. 건물정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층부터 지상 10층 규모입니다.

외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 마감이며, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기(총 11대), 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 완비되어 있습니다.

건축물대장상 주 용도는 '공장(지식산업센터, 창고)'이며, 지원시설(근린생활시설)도 포함되어 있습니다 [cite:from JSON].

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2022년 8월 18일 접수된 하나은행 근저당 (을1, 채권액 378,000,000원)입니다.

이보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

1.2. 2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 425,076,000원입니다.

1.2. 3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권 분석 및 생활정보

1.3. 1. 주변 편의시설 및 교육시설

본건 인근에는 은행(국민, 신한, 하나), 대형마트, 다이소, 행정복지센터, 다양한 의료시설(내과, 외과, 이비인후과, 치과, 산부인과, 한의원), 스파, 영화관(메가박스), 통신사 대리점, 호텔, 교회, 카페, 패스트푸드점, 편의점, 다수의 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의시설이 매우 풍부합니다.

교육 시설로는 시립어린이집, 유치원, 초등학교, 중학교 등이 인접해 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

1.3. 2. 상권 특징

김포한강신도시 중심상업지구와 인접하며, 김포골드라인 양촌역 역세권이라는 점은 뛰어난 교통 접근성을 제공합니다. 다양한 상업시설과 함께 직주근접 환경이 잘 갖추어져 있어 기업 운영 및 임대 수요 확보에 유리한 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 잠재적 리스크

1.4. 1. 지역 사회 우려 사항

최근 해당 지역(구래동) 인근에서 데이터센터 건립과 관련하여, 초고압 전선 매설로 인한 전자파 유해성 우려 및 환경적 문제에 대한 주민 반대 시위와 사회적 논란이 제기되고 있습니다. 이는 해당 지역의 잠재적인 환경 문제로 고려될 수 있습니다.

1.4. 2. 공부상 용도 및 유동화 물건 특성

공부상 용도가 '공장(지식산업센터)'으로 기재되어 있어, 실제 사업 운영 시 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

본 건이 유동화 물건이라는 점은 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사하므로, 권리 분석 시 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 양촌역을 도보로 이용 가능하여 뛰어난 대중교통 접근성을 갖추고 있으며, 이는 지역 가치 상승의 잠재력을 높입니다.

* 직주근접 환경: 풍부한 배후 수요와 잘 갖춰진 생활 인프라를 바탕으로 기업 입주 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 정부 지원 혜택: 성장관리권역으로 이전 시 취득세, 법인세 감면 등 정부의 다양한 사업 지원 혜택을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내에서 핵심적인 입지를 자랑하는 지식산업센터입니다. 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 바탕으로 안정적인 임대 수익과 더불어 지역 개발에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 임차보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 명확합니다.

1.7. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 401,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정은 인수되는 임차보증금, 현재 시장 상황, 건물의 실제 상태, 향후 예상 임대 수익률, 해당 지역의 개발 잠재력 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 최적의 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 전문 컨설팅을 통해 면밀한 조사를 거친 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.