나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34579 [1] 경기도 김포시 운양동 1307-4 그랜드타워 1층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2025.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "운양역" 남동측에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피 스텔 등이 소재하며, 배후지는 김포한강신도시로서, 아파트, 전원주택, 연립주택, 공원, 학 교 등이 혼재하는 지역으로, 주변환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 운양역(김포골드라인)이 소재하는 등 제반교통여건은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제1층 제122호로서, (사용승인일:2017.08.01) 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 페인팅 마감 등 창 호 : 페어글라스 창호 등

이용상태

집합건축물대장상 용도는 "일반음식점"으로 현황 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, '제1,2종근린생활시설, 업무시설' 부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 일부 중로, 서측으로 보행자전용도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위 계획구역(김포한강신도시) , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합) , 중로2류( 폭 15m~20m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상 대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개 발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청 소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한 허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계는 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 일반음식점이나 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34579 (1)

소재지: 경기도 김포시 김포한강1로 254 (운양동) 그랜드타워 1층 122호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 일반음식점, 현황 공실)

감정가: 738,000,000원

토지면적: 22.04㎡ (약 6.67평)

토지지분: 22.04㎡ (약 6.67평)

건물면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

건물지분: 48㎡ (약 14.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 122호

사용승인일: 2017.08.01

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동에 소재하며, "운양역" 남동측에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하며, 배후지는 김포한강신도시로서 아파트, 전원주택, 연립주택, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 운양역(김포골드라인)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 대체로 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 05월 10일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권금액 514,560,000원)입니다.

* 등기사항 요약

- 소유권 이전 (2021-05-25, 주식회사그랜드타워): 신탁등기 말소

- 소유권 이전 (2021-05-25, 김태형)

- 소유권 이전 (2024-05-10, 이현)

- 근저당권 (2024-05-10, 농협은행주식회사, 514,560,000원): 말소기준권리

- 압류 (2024-12-13, 김포시): 말소

- 임의경매개시결정 (2025-09-25, 농협은행주식회사, 472,003,482원): 본 경매 사건

* 등기부채권 총액: 514,560,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 정보 없음)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 임대 관계는 미상임.

임차인이 존재할 가능성이 있으며, 보증금 및 차임 등 임대차 조건이 미상이므로 인수 여부 및 명도 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권

본건이 위치한 김포시 운양동 일대는 김포한강신도시 내 상업 및 업무 시설 밀집 지역입니다. 주변에 근린생활시설 및 오피스텔 등이 다수 분포하고 있어 상권 활성화가 기대됩니다.

* 용도 및 현황

집합건축물대장상 본건의 용도는 "일반음식점"이나, 현재 현황은 공실 상태입니다. 향후 업종 변경을 통한 다양한 상업적 활용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

운양역(김포골드라인) 및 다수의 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 오피스텔 및 아파트 단지가 있어 주거 배후 수요가 풍부하며, 이에 따른 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설

하늘빛중학교가 인근에 위치하여 상대보호구역에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 현황 공실

현재 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익 창출이 어렵습니다. 임차인 확보를 위한 기간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사 및 점유자 확인을 통해 명확한 상황 파악이 선행되어야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 소로3류, 중로2류 등에 해당합니다.

특히, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 공항 관련 제한사항이 존재하므로, 건축 또는 개발 행위 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

또한, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 추가적인 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역

지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25.) 내 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있으므로, 해당되는 경우 관련 절차 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시의 역세권에 위치한 근린상가로, 신도시 개발에 따른 잠재적 가치 상승이 기대되는 입지입니다. 다만, 현재 공실 상태이며 복합적인 도시계획상의 제한 사항들이 존재하여 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 가능성 및 제반 법규 검토가 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지

김포골드라인 운양역과 인접하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 풍부한 배후 수요

김포한강신도시의 성장하는 주거 단지 및 상업 시설에 대한 배후 수요가 풍부합니다.

* 미래 성장 가능성

신도시 개발 완료 및 인구 유입에 따른 지역 상권의 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 738,000,000원입니다. 등기부채권 총액은 514,560,000원이며, 임차인으로부터 인수하는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 권리 관계, 현황 조사 결과, 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.