나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34564 [1] 경기도 김포시 구래동 6877-10 한강비즈나인지식산업센터 지2층비222호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감(주)감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상건물은 경기도 김포시 구래동에 소재하는 "김포호수초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부 근일대는 북서측으로 인접하여 최근 착공한 데이터센터건물(김포ICN11)이 공사중이나 대부분 은 나지로 형성되어 있고 서측 및 북서측으로 근접하여 아파트단지 및 학교 등이 소재하고 있는 지대로 주위환경 대체로 보통시됨.

교통상황

대상건물까지 제차량접근 용이하며, 남서측으로 근접하여 일부 노선만 운행되는 시내버스정 류장이 소재하고 남서측 근거리의 김포도시철도(김포골드라인) 구래역까지 도보로 약 15 ~20 분 정도 소요되는 바 전반적인 교통상황 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상15층건물내 제제2층 제비222호로 2023년 10월 13일 사용승인 되었으며 외벽: 커튼월 및 알루미늄복합판넬 붙임 등(대상건물) 내벽: 시멘트몰탈 및 블록위 페인트(대상호수 내부) 천장: 텍스(대상호수 내부) 창호: 알루미늄새시창(대상건물) 구조임.

이용상태

공부상 용도는 공장(지식산업센터)이나 현황는 공실상태임.

설비내역

공동설비로 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 부근지대와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 공장(지식산업센터)건물부지 로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

남서측으로 차도와 인도가 구분된 포장도로(중로, 김포한강4로420번길)에서 대상건물로 진입 하는 도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 대상이 되는 토지는 도시지역, 준주거지역으로 고도지구(공항고도제한해발112.86m~ 371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)이며, 가 축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 <공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포호수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발 촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>이고 기타 토지거래계약에관한허가구역((대 상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)임.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사일 현재 공실로 임대관계는 없는 것으로 추정되나 상세한 내역은 재조사 요함. - 현장조사일 현재 상당기간 미납중인 관리비가 있는 것으로 조사되며, 천정 일부에 습기로 인한 곰팡이 침습이 있는 바 참조하시기 바람.

물건 비고

-공부상 용도는 공장(지식산업센터)이나 현황 공실상태임
-상당기간 미납중인 관리비가 있는 것으로 조사되며, 천정 일부에 습기로 인한 곰팡이 침습이 있는 바 경매 참여시 참조 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34564 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 구래동 6877-10 한강비즈나인지식산업센터 지2층비222호

건물명: 한강 비즈나인 지식산업센터

용도: 지식산업센터

감정가: 171,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.62㎡ (약 5.33평)

토지지분: 17.62㎡ (약 5.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.35㎡ (약 21.89평)

건물지분: 72.35㎡ (약 21.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상건물은 경기도 김포시 구래동에 소재하며, 김포호수초등학교 동측 인근에 위치합니다.

북서측으로는 최근 착공한 데이터센터 건물이 공사 중이며, 대부분 나지로 형성되어 있습니다.

서측 및 북서측으로는 아파트 단지 및 학교 등이 소재하고 있는 지대로 주위 환경은 대체로 보통시됩니다.

인접 필지 및 부근 지대는 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로, 공장(지식산업센터) 건물 부지로 이용하고 있습니다.

토지이용계획상 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 중로1류 지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(김포호수초등학교), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역 등에 해당하며, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 남서측으로 차도와 인도가 구분된 포장도로(중로, 김포한강4로420번길)에서 건물로 진입하는 도로가 소재합니다.

남서측으로는 일부 노선만 운행되는 시내버스 정류장이 소재합니다.

남서측 근거리의 김포도시철도(김포골드라인) 구래역까지 도보로 약 15~20분 정도 소요되어, 전반적인 교통 상황은 대체로 보통시됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 11월 23일 접수된 국민은행의 근저당권(190,800,000원)입니다.

소유권이전 1번 신탁등기 말소, 근저당권(국민은행) 말소, 임의경매(유케이제십일차유동화전문유한회사) 말소 등기 이력이 있습니다.

매각으로 인해 위에 언급된 모든 권리는 말소될 예정이므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 190,800,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

현장 조사일 현재 공실 상태로 임대 관계는 없는 것으로 추정되나, 상세 내역은 재조사가 필요합니다.

* 임차인 현황 관련 정보가 제공되지 않았으며, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 김포한강신도시 택지개발지구 내 지식산업센터 밀집 지역에 위치합니다.

인근에 아파트 단지 및 학교가 소재하여 주거 및 교육 수요가 존재하며, 김포호수초등학교와 인접하고 있습니다.

북서측 인근에 데이터센터 건물이 공사 중으로, 향후 지역 개발 및 관련 종사자 유입 가능성이 있습니다.

김포도시철도 구래역 이용이 가능하여 수도권 접근성은 있으나, 도보 이용 시 다소 시간이 소요되는 점은 고려해야 합니다.

전반적으로 배후 주거 단지의 수요와 더불어 산업 단지로서의 기능도 함께 고려될 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

김포호수초등학교가 인접하여 자녀가 있는 세대에게 교육 환경이 양호할 수 있습니다.

김포도시철도 구래역을 통해 김포 시내 및 타 지역으로의 이동이 가능합니다.

다만, 본 물건 자체의 직접적인 편의시설(마트, 병원 등) 접근성은 도보로 다소 거리가 있을 수 있으며, 주로 차량 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납

상당 기간 관리비가 미납된 상태로 조사되었으며, 이는 낙찰 후 매수인이 정산해야 할 수도 있는 부담입니다.

공부상 용도는 공장(지식산업센터)으로, 관리비 연체액은 일반적으로 매수인이 인수하게 될 가능성이 높습니다.

6.2. 건물 상태

천정 일부에 습기로 인한 곰팡이 침습이 확인되어, 내부 수리 또는 도배, 보수 등에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공실 상태

공부상 용도는 공장(지식산업센터)이나 현재 현황은 공실 상태입니다.

즉시 임대 수익을 기대하기 어렵고, 임차인 모집 및 공실 기간 동안의 관리비, 이자 부담 등의 위험이 존재합니다.

6.4. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다소 절차상 차이가 있거나 특수성이 있을 수 있으므로 관련 내용을 충분히 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 비교적 신축(2023년 10월 사용승인) 지식산업센터입니다.

김포호수초등학교 인근에 위치하며, 북서측 인근 데이터센터 착공 등 지역 개발 호재가 잠재되어 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리 및 임차인 관련 부담은 없는 깨끗한 상태입니다.

하지만 상당 기간 미납된 관리비, 천정 곰팡이 등 건물 상태상의 문제점, 현재 공실 상태라는 점은 주요 리스크 요인으로 반드시 고려해야 합니다.

차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 시간이 소요됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 비교적 양호한 건축 상태를 기대할 수 있습니다.

* 인근 지역의 개발(데이터센터 착공)로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 권리관계가 정리되어 있어 낙찰자가 추가적인 법적 권리 부담 없이 취득 가능합니다.

* 김포한강신도시 택지개발지구 내 지식산업센터로서 안정적인 임대 수익처가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 171,000,000원을 기준으로, 본 물건의 잠재적 리스크(관리비 미납, 건물 하자, 공실)를 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

또한, 향후 발생할 수 있는 수리 비용, 공실 기간 동안의 이자 부담, 관리비 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 건물 하자 및 관리비 미납 문제는 입찰 전 반드시 확인 및 반영해야 합니다.

현장 조사를 통한 상세 상태 파악 및 주변 시세 조사를 권장하며, 보수적인 접근을 통해 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 실제 입찰 시에는 본 의견을 참고하되, 법률 및 부동산 전문가와 상담 후 최종 결정을 내리시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.