나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34537 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 407 역곡1동이편한세상 402동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '동곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(역곡역/1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 14층 건물내의 제9층 제901호로서, (사용승인 : 2005.07.12) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측, 남측으로 로폭 약 8미터, 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동곡초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 부천지원 2025타경34537 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 407 역곡1동이편한세상 402동 9층901호

* 용도: 아파트

* 감정가: 591,000,000원

* 토지면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

* 토지지분: 32.5㎡ (약 9.83평)

* 건물면적: 75.44㎡ (약 22.82평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 임의경매개시결정 채권자는 한국주택금융공사입니다.)

* 건축물 사용승인일: 2005년 7월 12일

2. 입지조건

본 물건의 입지조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 경기도 부천시 원미구 역곡동에 소재하며, '동곡초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주위는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통:

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 역곡역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건 동측, 서측, 남측으로는 로폭 약 8미터, 북측으로는 로폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2012년 8월 22일자 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (을8)입니다.

* 소유권: 김장길(소유권보존) -> 박현진(소유권이전/매매) 순으로 이전되었습니다.

* 등기사항:

* 근저당: 한국스탠다드차타드은행 (말소기준), 우리은행, 주식회사아이엠캐피탈

* 가압류: 현대카드, 엔에이치농협캐피탈주식회사, 경기신용보증재단, 우리금융캐피탈

* 임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (현재 경매 신청 채권자)

* 압류: 국민건강보험공단, 부천시

* 매각으로 인한 권리 소멸: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 총 채무액 (등기부채권 총액): 612,445,122원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

* 주의: 임대차 관계가 미상이므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 보증금이나 월세가 미상인 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 인수될 가능성은 없으나 명도 관련 사항을 철저히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하고 있으며, 다음과 같은 상권 특성을 가지고 있습니다.

* 주변 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 지하철 1호선 역곡역을 중심으로 형성된 상업 지구와도 인접하여 다양한 편의시설 및 금융기관 등을 이용하기에 편리합니다.

5. 생활정보

본 물건의 생활 정보는 다음과 같습니다.

* 인근 편의시설: 동곡초등학교가 인접해 있으며, 역곡역 상권을 통해 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 동곡초등학교 (교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역)

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 14층 건물 내 제9층 제901호입니다.

* 전용면적: 75.44㎡ (약 22.82평)

* 분양면적: 약 100㎡ (약 30.25평) (본 물건의 일반적인 '75형' 아파트 공급 면적을 기준으로 추정한 값입니다.)

* 주차: 단지 내 총 주차 대수는 181대로, 아파트 총 세대수와 동일하여 주차 공간은 충분한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역 내에 위치하며, 해당 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 현재(2026년 7월 8일) 지정 기간 내에 해당하므로, 아파트 거래 시 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다. 허가 대상 여부 및 절차에 대한 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자 파악 및 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건축물 노후화: 2005년 사용승인된 건물로 약 20년이 경과하여 일부 시설의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 역곡동에 위치한 역세권 아파트로, 지하철 1호선 역곡역 이용이 편리하고 주변에 학교, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점과 임대차 관계가 미상이라는 점은 취득 시 반드시 확인하고 대비해야 할 사항입니다. 건축된 지 약 20년이 경과하였으나, 입지적 장점과 교통 여건을 고려할 때 안정적인 주거 가치를 유지할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 우수한 역세권 입지: 지하철 1호선 역곡역과의 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 교통 이용이 매우 편리합니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 초등학교, 상업시설, 편의시설 등이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 안전한 권리 분석: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로, 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 교통망 개선 등에 따라 자산 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 591,000,000원을 기준으로 합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

현 시점(2026년 7월 8일)은 토지거래허가구역 지정 기간 내에 해당하며, 임대차 관계가 미상이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 건물 상태 등에 대한 면밀한 현장 조사와 시장 분석이 선행되어야 합니다.

다만, 일반적인 낙찰가율 및 현장 상황을 고려할 때, 감정가의 85% 수준인 약 502,350,000원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 개인의 자금 계획 및 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.