나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34583 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 381-1 리치하임 비동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교시설 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고 있는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호로서, 외벽 : 드라이비트 및 일부 벽돌식타일붙임 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2019년 12월 03일]

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로(역곡로504번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공 표면(진입표면구역)<공항시설법>, 상대보호구역(고강초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

본건의 대지권의 목적인 토지는 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 "고강동 381-1"과 "고강동 381-32" 2필지로 등재되어 있으나, 2019년 12월 19일에 "고강동 381-1(851.6㎡)" 로 합병되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 250,000,000원) 등기가 되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

물건 비고

-본건 대지권 목적인 토지는 등기사항전부증명서상 고강동 “ 381-1(796.6 ㎡)” 및 고강동 “ 381-32(55㎡)” 로 등재되어 있으나 2019. 12. 19.에 “ 고강동 381-1(851.6㎡)” 로 양 필지가 합병되었는 바 경매진행시 참고 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 부천지원 2025타경34583 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 381-1 리치하임 비동 5층502호

1.2. 물건 현황

건물명: 리치하임 비동 502호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

준공일: 2019년 12월 03일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 250,000,000원

토지 지분 면적: 31.93㎡ (약 9.66평)

건물 전용 면적: 45.85㎡ (약 13.86평)

1.4. 매각 특이사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 서OOOOOOOOOO)

특이사항: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교시설 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 건물 인근 로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 편리합니다.

본건 건물은 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로(역곡로504번길)에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속합니다.

주요 제한사항으로는 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 소음대책지역 제3종구역, 항공표면(진입표면구역), 상대보호구역(고강초), 과밀억제권역이 있습니다.

또한, 본건은 토지거래계약허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2019-12-09

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2020-03-16

* 주택임차권(을3): 2024-08-14 접수, 금액 250,000,000원 (전입 2022-07-28, 확정 2022-06-09)

* 가압류(주택도시보증공사): 2022-12-28, 403,000,000원 (말소기준권리)

* 압류(노원세무서장): 2024-08-09

* 강제경매(서울보증보험): 2024-08-14, 274,513,698원 (본건 경매 개시)

* 압류(국민건강보험공단): 2026-01-30

3.2. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리는 2022년 12월 28일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다.

등기부채권 총액은 약 653,000,000원입니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사(입주자정수종) 관련)

보증금: 250,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-07-28, 확정일자: 2022-06-09, 배당신고일자: 2024-08-14

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을3)으로 등재되어 있으나, 물건명세서 상 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정입니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 이선경

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-09-20

대항력: 없음

비고: 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

주변 지역은 주거용 건물과 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 대형 상권과의 직접적인 연계성은 낮으나, 일상생활에 필요한 시설 이용은 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설 및 교육 환경

* 교육 시설: 본건 북측 인근에 고강초등학교가 위치하며, 이는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당됩니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형마트, 병원 등의 정보는 추가 확인 필요)

* 기타: 도시형생활주택-단지형다세대 주택으로 이용 중이며, 2019년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 제한

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 2년간 토지 이용 목적을 준수해야 합니다. 다만, 실제 주거용으로 이용 시에는 허가 대상에서 제외될 가능성이 있으므로, 관할 구청에 확인이 필요합니다.

* 토지 합병: 본건 대지권의 목적이 되는 토지는 2필지(고강동 381-1, 381-32)가 2019년 12월 19일에 합병되어 고강동 381-1(851.6㎡)로 등재되었습니다. 경매 진행 시 참고사항입니다.

5.2. 시세 및 가치 관련 리스크

* 감정가 대비 시세: 최근 관련 지역의 유사 면적 빌라 매매 사례(45.44㎡, 2026년 거래, 2억 500만원)를 고려할 때, 본건의 감정가(250,000,000원)가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 동일 준공연도(2019년)의 더 넓은 면적(59.49㎡) 물건이 2억 5,000만원에 거래된 사례도 있어, 정확한 시세 판단을 위한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

5.3. 기타 잠재적 문제

* 주택임차권: 등기부상 주택임차권(2.5억원)이 말소 예정이나, 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 일반적으로 낙찰로 소멸되나, 만일의 경우 변동사항 발생 가능성에 대한 사전 인지가 필요합니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 큰 위험은 없어 보입니다.)

* 혐오시설 근접성: 과거 삼정동에 위치했던 소각장이 예술 공간(부천아트벙커 B39)으로 재탄생하였으며, 본건과는 약 2~3km 거리에 있습니다. 현재는 혐오시설로서의 기능은 상실하였으나, 과거 이력 및 지역적 특성을 고려할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 전용면적 45.85㎡(약 13.86평)의 소형 주거 공간입니다. 고강초등학교 인근에 위치하며 교통이 편리하여 실거주 목적에 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 큰 장점으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점과 감정가 대비 시장 시세가 다소 높을 수 있다는 점은 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 주거시설: 2019년 준공으로 비교적 신축 상태가 양호합니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정으로, 인수할 부담이 없습니다.

* 실거주 적합성: 소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 가족의 실거주에 적합하며, 교육 및 교통 환경이 양호합니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 지역 개발 및 신축 건물 선호도 증가에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

8. 예상 입찰가

감정가: 250,000,000원

최근 유사 면적(45.44㎡) 거래 사례: 205,000,000원 (2026년)

최근 동일 준공연도(2019년) 대형 면적(59.49㎡) 거래 사례: 250,000,000원 (2026년)

상기 정보를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.