나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34292 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1125-1 루미아트 5층513호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부곡중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설, 병원, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철7호선 "신중동역"이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 15층 건물 내 제5층 제513호로서, 외벽 : 석재 타일 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 참호 : PVC 이중창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 업무시설 및 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 신흥로와 접하고 서측으로 소로에 접하는 등 2면이 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역(중동지구) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-오피스텔로 이용중 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34292 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 현OOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1125-1 루미아트 5층513호

용도: 오피스텔

건축년도: 2004년

건물 층수: 15층 중 5층

1.3. 건물 및 토지 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물면적: 73.50㎡ (약 22.23평)

토지면적: 10.06㎡ (약 3.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 기타

감정가: 236,000,000원

특이사항: 토지거래허가구역

주의사항: 오피스텔로 이용 중임

특수물건정보: 토지거래허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부곡중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 상업시설, 업무시설, 병원, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 7호선 "신중동역"이 소재하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 신흥로와 접하고 서측으로 소로에 접하는 등 2면이 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 입니다.

토지거래허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약 결과, 다양한 압류 및 가압류, 근저당권 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

을10 근저당권 (접수일자: 2022-12-09, 권리자: 현대캐피탈주식회사, 권리금액: 193,700,000원) 이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수 권리

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 김준형

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-04-21

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 양정인

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-12-09

확정일자: 2023-09-26

배당신고일자: 2025-10-14

대항력: 없음

비고:

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원.

양정인 씨의 보증금 240,000,000원은 대항력이 없는 것으로 분석되므로, 원칙적으로 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 배당순위 및 실제 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있습니다.

3.6. 등기부채권 총액

등기부채권 총액: 449,111,507원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건이 위치한 지역은 중심상업지역으로서 다양한 상업시설, 업무시설, 병원, 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

4.2. 주변 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

인근에 다수의 상업시설 및 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

단지 북동측 인근에 부곡중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 건물 상세

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 15층 건물 내 제5층 제513호입니다.

외벽은 석재 타일 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 PVC 이중창호입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 소화전, 화재탐지, 승강기, 지하주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건의 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내 취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 양정인 씨는 보증금이 240,000,000원이지만 대항력이 없습니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자에게 보증금반환을 요구할 가능성을 배제할 수 없으므로 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

6.3. 기타 확인사항

임대관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 중동의 중심상업지역 내 신중동역 역세권에 위치한 오피스텔입니다.

주변 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 건물 상태 역시 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 깨끗한 편입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 임차인과의 명도 절차를 면밀히 검토해야 하는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 지하철 7호선 신중동역 도보 이용 가능한 거리로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 탁월한 입지: 부천시의 중심 상업 및 업무 지구에 위치하여 주변 인프라가 풍부합니다.

* 권리관계 단순: 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 잠재적 시세 상승: 지역 개발 및 인프라 확충에 따라 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 236,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 73.5㎡)의 거래가는 204,550,000원에서 242,710,000원 사이에 형성되어 있습니다.

감정가 236,000,000원은 최근 시세의 상단에 해당합니다.

인수 보증금은 0원입니다.

종합적인 시세 및 감정가 분석, 경매 시장 상황을 고려할 때, 예상 입찰가는 210,000,000원에서 225,000,000원 사이를 권고합니다.

이는 감정가의 약 89% ~ 95% 수준입니다.

입찰 시에는 해당 금액을 기준으로 보수적으로 접근하거나, 경쟁 상황에 따라 유연하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.