나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51955 [1] 서울특별시 용산구 이촌동 411 동아그린아파트 105동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 이촌동 소재 "용산국제업무지구" 남측 인근에 위치하며,주위는 아파트단지,근린생활시설 및 다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며,인근에 노선 버스정류장 및 지하철4호선"이촌역" 등이 소재하는 바 제반 교통상황 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 경사 슬래브지붕 지하1층/지상22층 건물 내 12층 1203호 로서 외벽;몰탈위 페인트 마감 창호;새쉬창호 입니다.

이용상태

아파트(후첨'내부개황도" 참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 상하수도설비,도시가스설비,난방설비,화재탐지 및 경보설비,주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄시되는 대체로 사다리형의 토지로 아파트 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 폭 약6~8미터 및 북동측으로 중로와 3면으로 접합니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,지구단위계획구역(2004-04-04),도로(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77m~257m),군사기지 및 군사시설 보호법>,정비구역((종전 아파트지구))<도시 및 주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,철도보호지구(2020-12-16)(국가철도공단시설계획처)<철도안전법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변 중점경관관리구역),토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,영립,다세대, 지정기간;2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(허가대상;건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건명세서_사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51955 (1)

소재지: 서울특별시 용산구 이촌동 411 동아그린아파트 105동 12층 1203호

용도: 아파트

감정가: 22억 4천만원

토지면적: 36.79 제곱미터 (약 11.13 평)

토지지분: 36.79 제곱미터 (약 11.13 평)

토지 제시외면적: 0.00 제곱미터

건물면적: 114.96 제곱미터 (약 34.77 평)

건물지분: 114.96 제곱미터 (약 34.77 평)

건물 제시외면적: 0.00 제곱미터

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

건축물정보:

- 건물구조: 철근콘크리트조 콘크리트 경사 슬래브지붕 지하1층/지상22층 건물 내 12층 1203호

- 사용승인일: 1999년 05월 31일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

서울특별시 용산구 이촌동 소재 "용산국제업무지구" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 4호선 "이촌역" 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 정비구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 및 철도보호지구 등은 주변 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려해야 합니다.

3. 권리분석

* 등기부채권 총액: 4억 5천 6백만원

* 권리 내역

- 2006년 09월 22일: 안중배 소유권이전 (갑3)

- 2009년 10월 07일: 미국인 소유권이전 (갑4, 매매)

- 2009년 10월 12일: 4번 소유권경정 (갑4-1)

- 2011년 02월 15일: 우리은행 근저당권 설정 (을5, 4억 5천 6백만원, 말소기준권리)

- 2025년 09월 25일: 최동진 강제경매 개시결정 (갑5, 4백 8십 6만 3천 2백 2십 4원)

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상

- 본 건은 임차인이 존재할 수 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으며 임대관계가 미상입니다. 임차인의 대항력 유무 및 보증금/차임에 대한 정확한 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 소멸되지 않는 권리

- 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내 아파트로, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 특히 "용산국제업무지구" 인근이라는 점은 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있는 요소입니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

- 아파트명: 이촌동아그린아파트

- 주소: 서울특별시 용산구 이촌동 411

- 총 동수: 6개동

- 총 세대수: 499세대

- 총 토지 면적: 50,507.08 제곱미터

- 총 주차 대수: 539대 (지하 자동 주차 482대, 지상 자동 주차 57대)

- 최고층: 22층

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 단지 규모 및 편의시설

상당한 규모의 단지이며, 공동주택 외 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 미상 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한사항: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 철도보호지구 등은 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 될 수 있으며, 주변 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

* 미소멸 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등기되어 있어, 해당 권리의 존부 및 내용 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 용산구의 중심 입지에 위치하며, 교통 여건이 우수하고 "용산국제업무지구" 개발의 수혜가 예상되는 등 미래 가치가 기대됩니다. 또한, 114.96 제곱미터의 넓은 전용 면적을 가진 아파트로, 단지 규모와 기반 시설도 양호한 편입니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성, 토지이용계획 상의 제한사항, 미소멸 권리 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 용산국제업무지구 개발의 직접적인 수혜 지역으로 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 지하철 4호선 이촌역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 114.96 제곱미터의 넓은 면적을 가진 주거 공간으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 22억 4천만원이며, 면적은 114.96 제곱미터입니다. 감정가 기준 면적당 가격은 약 1,948만 5천원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 크기의 아파트(약 43~60 제곱미터)의 거래 가격이 14억 5천만원에서 18억원 사이로, 면적당 약 3,021만원에서 3,719만원으로 나타났습니다. 이와 비교했을 때, 본 건의 감정가는 면적당 가격이 상대적으로 낮게 책정되어 있는 것으로 보입니다. (참고: 전월세 자료 분석 결과, 84.82 제곱미터의 경우 시장가치가 약 14억 1천만원 ~ 1790만원/제곱미터 수준으로 추정되어, 감정가가 시장 가격 범위 내에 있음을 시사합니다.)

권리 관계의 특이사항 및 임대차 관계의 불확실성을 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권고합니다.

* 예상 입찰가 범위: 19억원 ~ 22억원

* 적정 입찰가: 약 21억원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.