나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12473 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건 내 제6층 제603호로서, (사용승인일 : 2021-05-04) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차장 설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요 망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건 축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가 로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공 항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 20 25.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금253,000,000원 임대차계약일자 : 2021년5월8일 임차권자 : 고지숙

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12473 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제6층 제603호

건물명: 서경홈타운

준공일자: 2021년 5월 4일

주요 용도: 오피스텔 (업무시설)

1.3. 면적 및 건물 구조

토지면적: 7.41㎡ (약 2.24평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제6층 제603호

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 265,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다. [cite: summary]

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. [cite: summary]

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건 등기부등본상 소유권보존 등기(최상범)가 있으며, 이후 가압류(수협은행, 2024년 1월 5일) 및 강제경매(주택도시보증공사, 2025년 10월 1일) 등기 내역이 있습니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. [cite: summary]

말소기준권리: 수협은행 가압류 (2024-01-05)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 고지숙)

보증금: 253,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 5월 31일

확정일자: 2021년 5월 13일

대항력: 없음

특이사항: 임차권 설정되어 있으나, 등기부등본상 '말소'로 표기되어 있으며, 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite: summary]

주택임차권 및 임차인(고지숙)의 임대차보증금 반환 채권은 매각 조건에 따라 매수인에게 승계되지 않으며, 임차인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. [cite: summary]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 화곡동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다. 인근 지역의 개발 계획(예: 강서구청 이전지 특별계획구역 지정, 대장-홍대선 신설역 예정)은 지역 활성화 가능성을 시사합니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이 등 생활 편의시설이 소재하고 있으며, 화곡역 주변으로 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 마트, 편의점 등 일상생활에 필요한 편의시설이 갖추어져 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

단지 북측 인근에 서울화곡초등학교가 소재하고 있어 통학이 용이합니다. [cite: summary]

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인(고지숙)은 대항력이 없으며, HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 임차권 등기 말소 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인이 임대차보증금 반환 의무를 인수하지 않습니다. 이는 잠재적 리스크 요인이 최소화됨을 의미합니다. [cite: summary]

6.2. 건물 상태

건물은 2021년 5월에 사용승인된 신축 건물로, 건물 노후화에 따른 문제는 없을 것으로 판단됩니다. [cite: summary]

6.3. 지역 개발 및 규제

강서구는 마곡지구 개발, 강서구청 이전, 대장-홍대선 등 다양한 개발 계획이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 공항 관련 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 관련 규제가 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다. [cite: summary]

7. 종합 의견

본건은 신축 오피스텔로서 입주 후 바로 이용 가능한 상태이며, 임대차보증금 관련 부담이 없는 권리분석 상 깔끔한 물건입니다. 화곡역 역세권이라는 교통의 이점과 주변의 개발 호재를 고려할 때, 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2021년 준공)

* 임대차보증금 인수 부담 없음 (대항력 없는 임차인, HUG 조건)

* 화곡역 역세권의 편리한 교통 환경

* 강서구의 지속적인 개발 호재 (마곡지구, 교통망 확충 등)

* 실거주 및 임대 수익 투자에 적합

9. 예상 입찰가

현재 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 서울특별시 강서구 화곡동 일대 20-30㎡ 규모의 신축 오피스텔은 대략 220,000,000원 ~ 250,000,000원 선에서 거래되고 있습니다.

본건의 감정가는 265,000,000원이지만, 최근 시장가와 경매 물건의 특수성(권리관계, 현황 등)을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수해야 할 임차보증금이 0원이므로, 시장가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 230,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.