나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12428 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 408-56 동화팰리스 제3층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "서울화원중학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 임야 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 제3층 제401호로서, (사용승인일: 2020-08-14) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 완경사지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금245,000,000원 임대차계약일자 : 2020년9월4일 임차권자 : 이종대

물건 비고

임차인 이종대의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12428 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 408-56 동화팰리스 제3층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 243,000,000원

토지면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

토지지분: 17.28㎡ (약 5.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

건물지분: 25.62㎡ (약 7.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변으로는 서울화원중학교가 있으며, 다세대주택, 임야, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 주위 환경은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

1.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 주변 시설

교육시설로는 서울화원중학교, 화곡초등학교 등이 인접해 있습니다. 지하철 까치산역이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다. 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 감지되지 않습니다.

3. 권리분석

1.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 안산세무서장의 압류 (갑3)입니다.

1.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 장봉운 외 1명 (갑1) - 현황 유지

* 공유자전원지분전부이전: 권영만 (갑2, 매매) - 현황 유지

* 압류: 안산세무서장 (갑3, 말소기준권리) - 매각으로 소멸

* 가압류: 주택도시보증공사 (갑4, 540,000,000원) - 매각으로 소멸

* 압류: 서울특별시 (갑5) - 매각으로 소멸

* 압류: 서울특별시강서구 (갑6) - 매각으로 소멸

* 압류: 남동세무서장 (갑7) - 매각으로 소멸

* 압류: 강서구 (갑8) - 매각으로 소멸

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑9, 245,000,000원, 사건번호 2025타경12428) - 현 경매 개시 채권자

1.3. 임차인 현황

* 임차인: 권민희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-30

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (이종대 승계)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-12

* 확정일자: 2020-09-14

* 배당신고일자: 2022-12-02

* 대항력: 없음 (권리분석상 명시)

1.4. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리(갑3)보다 선순위인 권리는 없으며, 갑3 권리를 포함하여 그 이후의 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 이종대의 주택임차권 (을1) 또한 매각으로 소멸됩니다.

1.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

1.1. 지역 특성

본건은 서울특별시 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 산재해 있어 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 지역입니다.

1.2. 잠재적 상업 가치

주거용으로 이용 중인 다세대주택으로, 주변 지역은 주거 수요가 꾸준한 편입니다. 교통이 편리하고 주거 환경이 양호하여 임대 수요 및 실거주 가치가 있습니다.

5. 생활정보

1.1. 건축 정보

* 건축연도: 2020년 8월 14일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제401호

* 건축 용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

1.2. 편의시설 및 생활 편의

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 접근 가능, 버스정류장 인접

* 교육: 서울화원중학교, 화곡초등학교 등

* 생활: 인근 근린생활시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

1.1. HUG 인수조건 관련

가장 중요한 주의사항은 임차인 이종대의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 조건입니다. 매수인(낙찰자)은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인에게 추가 보증금을 지급할 의무가 없음을 의미하나, 해당 조건을 명확히 이해하고 인수해야 합니다.

7. 종합 의견

1.1. 물건 요약

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 소형 면적입니다. 경매로 진행되며, HUG 인수조건 관련하여 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.2. 장단점

* 장점: 신축 건물, 편리한 교통, 비교적 양호한 주거 환경, 인수 보증금 부담 없음.

* 단점: HUG 인수조건에 대한 명확한 이해 및 이행 필요, 소형 면적

8. 투자 포인트

1.1. 주요 강점

* 신축 건물로 하자 보수 등 초기 관리 부담이 적음.

* 지하철역 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 실거주 및 임대 투자 가치가 있음.

* HUG 관련 임차 보증금 인수 부담이 없어 명확한 입찰가 산정이 가능함.

9. 예상 입찰가

1.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 1일 서울 강서구 화곡동 366-36번지 소재 '더원' 건물에서 전용면적 19.98㎡(약 6.04평), 2019년식 다세대주택이 21,600만원에 거래되었습니다. 본건은 건물 면적 25.62㎡(약 7.75평)이며, 2020년 준공으로 유사한 연식 및 조건을 가집니다.

해당 거래를 기준으로 면적당 시세는 약 10,810,810원/㎡ (21,600만원 / 19.98㎡)으로 산정됩니다.

이를 본건의 건물 면적(25.62㎡)에 적용하면 약 27,714만원 (25.62㎡ * 10,810,810원/㎡)의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

이는 본건의 감정가인 24,300만원보다 높은 수준입니다.

1.2. 예상 입찰가 산정

본건의 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 순수하게 부동산의 시장 가치와 경매 상황을 고려하여 결정됩니다. 최근 거래된 유사 물건의 시세(약 27,714만원)를 고려할 때, 감정가(24,300만원)는 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 실제 경매에서는 감정가격을 기준으로 입찰이 진행되므로, 보수적인 접근과 적극적인 접근을 함께 고려할 수 있습니다.

1.3. 입찰가 제언

보수적인 관점에서 감정가격을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있으며, 시장 시세를 반영하여 조금 더 높게 입찰하는 전략도 가능합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 24,500만원에서 26,000만원 사이로 제언합니다.

신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.