나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12417 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제9층 제902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "서울염동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(9호선 염창역, 등촌역)이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제9층 제902호로서, (사용승인일: 2022.02.11) 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지이며 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형다세대)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 남서측으로 폭 30미터 정도의 포장도로에 접하고, 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24.)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 고영준의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12417 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제9층 제902호

건물명: 더에스에스타운

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제9층 제902호

사용승인일: 2022년 02월 11일

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대), 업무시설 (오피스텔)

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.97㎡ (약 3.62평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.08㎡ (약 10.91평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지/건물일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 511,000,000원

1.5. 경매 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "서울염동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 환경

대상 물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 염창역 및 등촌역이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조의 지상 10층 건물 중 9층에 위치합니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등), 건축선 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2023년 03월 13일 접수된 강서세무서장의 압류입니다.

낙찰과 함께 다음과 같은 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 소유권 보존 (갑1)

* 공유자 전원 지분 전부 이전 (갑2)

* 압류 (강서세무서장) (갑3) - 말소기준권리

* 주택 임차권 (고영준) (을3)

* 압류 (국민건강보험공단) (갑7)

* 압류 (보령세무서장) (갑8)

* 강제 경매 (주택도시보증공사) (갑9)

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되므로, 낙찰자는 등기부상 인수하는 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 고

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 06월 10일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 특이사항으로 분류됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 경우에 해당합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (고영준)

보증금: 479,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 04월 12일

확정일자: 2022년 03월 14일

배당신고일자: 2023년 08월 24일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(고영준)은 말소 예정입니다. HUG는 채권자로서 경매를 신청한 상태입니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 05월 13일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 특이사항으로 분류됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 공동담보 물건입니다.

* 임차인 고영준의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 염창동 266-1 (리치웰강서101동, 2018년 건축, 43.03㎡): 2026년 5월 29일 32,000만원 (약 743만원/㎡)

* 염창동 273-32 (도화엘리시아, 2015년 건축, 41.18㎡): 2026년 5월 07일 38,000만원 (약 922만원/㎡)

* 염창동 267-11 (미화빌라A동, 1996년 건축, 63.17㎡): 2026년 5월 15일 36,000만원 (약 570만원/㎡)

대상 물건은 2022년 준공으로 비교적 신축이며, 전용면적 36.08㎡입니다. 인근 비교 사례 중 연식은 가장 최신이지만, 면적은 약간 작습니다. 비교적 신축인 2015-2018년식 건물의 제곱미터당 가격을 고려할 때, 대상 물건의 시장 가격은 제곱미터당 약 740만원에서 920만원 사이로 추정할 수 있습니다.

4.2. 자체 평가 (더에스에스타운의 특징)

"더에스에스타운"은 업무시설(오피스텔)과 도시형생활주택이 복합된 건물로, 단순 다세대 주택보다는 높은 가치를 가질 수 있습니다. 2022년 신축이라는 점도 가격 상승 요인이 될 수 있습니다. 다만, 집합건축물대장상 위반건축물로 표기된 점은 가격 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

서울염동초등학교 인근으로 주거 환경이 양호하며, 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 좋습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 있을 것으로 예상되며, 대중교통 이용이 편리하여 도심 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 시정 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이로 인해 재산상의 손실이 발생하거나 건물 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (고 )

보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인 고 의 경우, 실제 거주하며 대항력을 보유하고 있다면 소유권 이전 이후에도 임대차 기간 만료 시까지 명도에 어려움이 따를 수 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 의무는 없음을 시사합니다.

6.3. HUG 관련 조건

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 신청하였으며, 매각 조건에 HUG의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 포함되어 있습니다. 이는 매각 절차 진행 및 종결에 영향을 줄 수 있으므로, 잔금 납부 시점에 HUG 측과의 협의 및 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 도시형생활주택/오피스텔로, 위치 및 신축 건물이라는 점에서 긍정적인 요소를 가지고 있습니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점과 보증금 0원의 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 감정가(511,000,000원)와 주변 시세 분석 결과(약 300,000,000원~380,000,000원) 간의 차이가 존재하므로, 위반건축물로 인한 가치 하락 가능성을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 깔끔한 외관 및 내부 상태 기대.

* 더블 역세권(9호선 염창역, 등촌역) 인근으로 교통 편리성 우수.

* 도시형생활주택 및 오피스텔 복합 용도로 다양한 수요층 공략 가능.

* 다만, 위반건축물 문제 해결 비용 및 시간, 그리고 특이 임차인 관련 명도 이슈를 감안해야 함.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 감정가는 511,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과와 신축 건물이라는 점을 감안하면, 시장 가격은 감정가보다 낮을 수 있습니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물 등재로 인한 시가 하락 요인과 임차인 관련 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 위반건축물로 인한 가치 하락 및 명도 관련 리스크를 약 15~20% 감안한 입찰가를 산정하면, 약 400,000,000원에서 430,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 420,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.