나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12437 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡중앙시장' 남동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로서, - 외벽 : 치장벽돌쌓기마감 등 - 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 화재탐지, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 가장형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 3m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

- 화곡동 366-76 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2015-03-24), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. - 화곡동 366-77 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 김태은의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12437 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제4층 제401호

건물명: 씨아트빌

호수: 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

감정가: 350,000,000원

토지면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

건물면적 (전용면적): 29.95㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

* 준공일: 2022년 9월 2일

* 층수: 6층 건물 중 4층

* 내진능력: VII-0.1999(g)

* 주차 가능 대수: 총 9대 (실내 2대, 실외 7대)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡중앙시장' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 남서측으로 노폭 약 3m의 포장도로를 통해 출입합니다.

* 토지 이용: 2필지가 일단의 대체로 가장형 평지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일 / 외국인 등 대상: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025.09.30 접수).

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (단, 별도 인수 조건이 명시되지 않은 경우)

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원으로, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 주요 권리사항:

* 임차인 김귀원: 전입일자 2024-12-10, 대항력 있음. 보증금 및 차임 0원으로 특이사항 없음.

* 임차인 주택도시보증공사 (승계자): 김태은 임차인의 주택임차권을 승계하였으며, 보증금 345,000,000원, 전입일자 2022-10-28, 확정일자 2022-10-05.

* 주의사항: 임차인 김태은의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는, 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건의 이행 여부가 매수인의 잔금 납부 및 명도에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: '화곡중앙시장' 인근의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 상업 시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 시장 상권과 인접하여 유동인구가 존재할 가능성이 있습니다.

* 업종 분포: 주거용 건물과 함께 소매점, 식당 등 기본적인 상가 업종이 발달했을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: '화곡중앙시장'을 도보로 이용 가능하며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로 이동이 가능하며, 차량 이용 시 도로망 접근성이 양호합니다.

* 주거 환경: 다세대주택 등이 밀집한 지역으로, 주거 밀집 지역 특유의 편안한 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다.

* 교육 시설: 주변에 학교 관련 정보는 제공되지 않았으나, 통상적인 주거 지역 내 초, 중, 고등학교가 분포되어 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 승계 조건: 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 한다는 점은, 해당 조건이 명확히 이행되지 않을 경우 잔금 납부 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 주요 리스크입니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 매수 시 허가 절차가 요구될 수 있으며, 규제 기간(2025.8.26~2026.8.25) 동안 매수인이 외국인일 경우 해당 허가 취득이 필수적입니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당되어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 소규모주택정비 관리지역: 재개발 등 정비 사업 추진 가능성이 있으나, 이는 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동 소재 씨아트빌 401호는 2022년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 임차인 김태은(HUG 승계)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명확히 이행되는지 여부가 본 물건의 성공적인 취득 및 명도를 위한 가장 중요한 요소입니다. 또한, 토지거래허가구역 및 공항 관련 규제 지역에 해당되는 점은 향후 보유 및 이용 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 건물 상태 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 권리 부담 없음: 인수되는 임차보증금이 없어 명도 및 권리관계가 비교적 명확합니다. (단, HUG 조건 이행 필수)

* 입지 조건: 화곡중앙시장 인근으로 생활 편의성이 확보된 지역입니다.

* 주변 시세 대비: 신축 프리미엄과 함께 주변 실거래가 데이터를 기반으로 한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 인근 다세대주택(2019년 준공, 19.98㎡)이 2026년 7월 약 21,600만원(평당 약 362만원)에 거래되었습니다. 본건의 건물면적은 29.95㎡(약 9.06평)이며, 2022년 준공이라는 신축 프리미엄을 고려할 때 평당 시세는 360만원 이상으로 추정됩니다.

* 건물면적 (9.06평) * 예상 평당가 (360만원) = 약 32,616만원

감정가 350,000,000원 대비, 권리상 인수 부담이 없고 신축이라는 점을 고려하여 1차 입찰 시 보수적으로 감정가의 80% 수준인 280,000,000원부터, 시세 및 신축 프리미엄을 반영하여 90% 수준인 315,000,000원까지 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 320,000,000원

최종 입찰가는 HUG 관련 조건의 명확한 이행 여부 확인, 잔금 납부 계획, 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석상 '화곡중앙시장' 인근의 주거/상업 밀집 지역으로, 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다. 단, '중요시설물보호지구(공항)' 관련 규제 지역에 해당되는 점은 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.