나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4166 [1] 서울특별시 구로구 개봉로3길 27, 제4층 제402호 (개봉동, 상떼그린힐) 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4166 [1] 서울특별시 구로구 개봉로3길 27, 제4층 제402호 (개봉동, 상떼그린힐) 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경4166
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로3길 27, 제4층 제402호 (개봉동, 상떼그린힐)
• 감정가: 275,000,000원
• 최저가: 220,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경4166 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로3길 27, 제4층 제402호 (개봉동, 상떼그린힐) | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 220,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 기본 정보

사건번호 서울남부지방법원 2025타경4166 (1)로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 소재의 '상떼그린힐' 다세대주택 제4층 제402호입니다.

감정가는 275,000,000원으로 책정되었으며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 $15.54\text{m}^2$ (약 4.70평), 건물(전용)면적은 $29.90\text{m}^2$ (약 9.05평)입니다.

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 4층에 위치하고 있습니다.

2020년 10월 21일에 사용승인된 비교적 신축급 건물로, 외벽은 석재 붙임 마감 등, 창호는 새시 창호 등으로 마감되었습니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있어 주거 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

1.3. 권리 관계 주요 사항

경매구분은 부동산강제경매이며, 가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각된다는 점입니다.

이는 매수인이 잔금을 납부하면 임차인의 명도 책임은 주택도시보증공사가 부담하고, 매수인은 임차보증금을 인수할 위험 없이 소유권을 취득할 수 있다는 의미로, 명도 리스크가 크게 줄어든 우량 물건입니다.

다만, 최종적으로 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 완전히 포기하는 조건이 명확히 이행되는지 입찰 전 최종 확인이 필수입니다.

2. 입지 분석

2.1. 교통 및 접근성

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

또한, 지하철 7호선 '광명사거리역'이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 용이합니다.

광명사거리역을 통해 서울 주요 도심으로의 접근성이 확보되어 있어 제반 교통여건은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 주위 환경

서울특별시 구로구 개봉동 '개웅중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

인접 토지와 등고평탄한 세장형 토지 위에 주상용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

제3종일반주거지역에 속하며 주거환경은 보통입니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 및 편의시설

주위 환경이 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역이므로, 일상생활에 필요한 소규모 상권은 이미 형성되어 있는 것으로 보입니다.

개웅중학교와 인접해 있어 학군 수요가 있으며, 광명사거리역 인근의 상권을 함께 이용할 수 있는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

3.2. 교육 및 공공시설

인근에 '개웅중학교'가 소재하여 교육시설 접근성이 높습니다.

도시지역, 제3종일반주거지역으로 주거밀집지역의 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

3.3. 혐오시설 분석

제시된 정보와 주변 환경 검색 결과, 특별히 물건의 가치를 저해할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 대공방어협조구역에 해당하여 건축물의 고도 제한(위탁고도: 해발 $165\text{m}$)이 적용되므로, 재건축이나 증축 시 관련 법규정을 확인해야 합니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 조건의 특이성

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

이는 경매 투자의 가장 큰 리스크 중 하나인 임차인 명도 및 대항력 인수 문제를 매수인이 아닌 HUG가 책임진다는 의미로, 매우 유리한 조건입니다.

따라서 매수인은 인수할 임차보증금 없이 소유권을 확보하고 명도 리스크를 최소화할 수 있습니다.

4.2. 기타 권리 사항

등기부상 권리 분석 외에 제시된 자료에서 임대관계는 미상이나, 위 4.1항의 특이사항으로 인해 명도 난이도가 매우 낮을 것으로 예상됩니다.

(공부와의 차이 없음 확인.)

5. 잠재적 리스크 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

신축급 다세대주택은 아파트에 비해 환금성(매매의 용이성)이 다소 떨어질 수 있습니다.

대공방어협조구역으로 인한 고도 제한(해발 $165\text{m}$)은 향후 재개발/재건축 추진 시 사업성에 영향을 미칠 수 있으므로 유의해야 합니다.

감정가 산정 시점과 현재의 시세 변동을 고려한 적정 입찰가 분석이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

신축급 건물 (2020년 사용승인): 5년 미만의 신축으로 수리 비용 부담이 적고, 임대 수요가 높을 수 있습니다.

대항력 포기 조건: 명도 리스크가 거의 없으므로 초보 투자자에게도 유리하며, 소유권 확보 후 신속한 재매각 또는 임대 전환이 가능합니다.

역세권 인접: 7호선 광명사거리역을 도보 또는 버스로 이용 가능하여 직장인 수요 확보에 유리합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 비교적 신축의 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

특히, 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건은 경매 투자의 핵심 리스크를 제거하는 결정적인 이점으로 작용하여, 권리적인 측면에서 매우 안전하고 우수한 물건입니다.

안전한 권리 분석을 바탕으로, 인근 시세 및 감정가를 면밀히 비교하여 적정 낙찰가를 산정한다면 높은 투자 안전성을 확보할 수 있는 매력적인 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계