나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4166 [1] 서울특별시 구로구 개봉로3길 27, 제4층 제402호 (개봉동, 상떼그린힐) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이트플러스 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개웅중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 '광명사거리역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2020.10.21.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4166 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉로3길 27, 제4층 제402호 (개봉동, 상떼그린힐)

물건종별: 도시형생활주택 (집합건물)

토지면적: 15.54㎡ (약 4.70평)

건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

전용면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

건축년도: 2020년 10월 21일 사용승인

감정가: 275,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

주변 환경: 서울특별시 구로구 개봉동 '개웅중학교' 남서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 7호선 '광명사거리역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 9월 16일 접수된 성명환의 전세권설정 (288,000,000원).

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 성명환 전세권설정 (을3)

* 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (갑4)

* 인천세무서장 압류 (갑3)

* 황태하 소유권보존 (갑1)

* 성명환 주택임차권 (을4)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

임차인 현황:

* 김나래: 보증금 5,000,000원, 차임 590,000원, 전입 2024-01-18. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(성명환): 보증금 288,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-13, 확정 2021-07-22. 등기상 주택임차권 (을4)은 말소 예정이며, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. (특별매각조건 및 임차인 대항력 없음 확인에 따름)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내 위치하며, 인근에 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

배후 주거 세대를 바탕으로 한 지역 상권의 형성 가능성이 있으며, 개봉동 및 인근 지역의 부동산 시세 변동에 영향을 받습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 단지 인근에 개웅중학교가 위치해 있습니다.

교통: 지하철 7호선 광명사거리역 이용이 가능하며, 대중교통 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건: 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 288,000,000원에 대한 채권이 경매로 소멸될 것으로 예상되나, 채권자가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구권을 포기하는 조건으로 진행됩니다. 이는 HUG가 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 매수인에게 추가적인 보증금 반환 요구를 하지 않겠다는 의미로 해석됩니다. 그러나 배당표 확정 전까지는 최종적인 인수 금액을 단정하기 어려울 수 있으며, 관련 서류 검토가 필수적입니다.

세금 체납 (인천세무서장 압류): 압류 기록이 있으나, 강제경매 절차에서는 원칙적으로 매각으로 소멸되는 권리에 해당하여 매수인에게 직접적인 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

감정가 대비 채권 총액: 감정가 275,000,000원 대비 채권 총액 576,000,000원으로, 채권 총액이 감정가를 상회합니다. 경매 낙찰가율 산정에 신중을 기해야 합니다.

주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 현황 및 향후 개발 계획에 따라 주변 환경은 변동될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 도시형생활주택으로, 서울시 구로구 개봉동에 위치하며 신축성이라는 장점을 가지고 있습니다.

HUG의 임차 보증금 관련 특별 매각 조건으로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되어 투자 위험이 감소합니다.

다만, 감정가 대비 채권 총액이 높고 권리관계가 복잡할 수 있으므로, 입찰 전 법원 문서 및 현장 조사를 통한 철저한 권리 분석과 시세 조사가 선행되어야 합니다.

향후 시세 변동 및 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 향후 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

HUG 보증금 관련 부담 없음: 특별 매각 조건으로 인해 HUG 임차 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 투자 위험이 감소합니다.

입지 조건: 지하철 7호선 역세권 인근으로 교통이 편리하며, 주거 환경이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 275,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2026년 3월: 72.48㎡ (리치그린B) 220,000,000원

* 2026년 3월: 53.37㎡ (성화단지) 100,000,000원

* 2026년 3월: 44.64㎡ (SKYVILLE) 175,000,000원

본 물건(29.90㎡, 2020년 준공)은 최근 실거래가 중 면적이 가장 작고, 준공 연도도 가장 최신입니다. 44.64㎡ 건물이 175,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 희소성과 신축성을 감안하면 감정가(275,000,000원) 수준에서 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

HUG 채권액(288,000,000원)이 감정가보다 높고, 특별 매각 조건으로 HUG 보증금 인수 부담이 없는 점을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가 부근을 목표로 하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.