나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12412 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 827-9 진흥프라우드 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별 금천구 시흥동 소재 '시흥5동주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 -층/ 지상 5층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2017-10-30) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택 (단지형다세대) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 5m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12412 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 827-9 진흥프라우드 제3층 제302호

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 -층/ 지상 5층 건물 내 제3층 제302호 (사용승인일: 2017년 10월 30일)

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 17.72㎡ (약 5.36평)

토지지분: 17.72㎡ (약 5.36평)

건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.9㎡ (약 9.05평)

1.4. 감정가

230,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '시흥5동주민센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건은 인접 대지 및 도로 대비 등고 평탄한 2필지의 세장형 토지 위에 건축된 도시형생활주택(단지형 다세대) 부지입니다. 본건 북측으로 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(2필지)는 공히 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 21일 기준, 외국인 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25) 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2022년 4월 1일, 오주영의 가압류 (채권총액: 339,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 집합건물 등기부 요약상 을1(주택임차권), 갑7(가압류), 갑8(압류), 갑9(가압류), 갑10(강제경매), 갑11(압류), 갑12(압류) 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요에 기재)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (대위 이석문)

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018년 4월 27일

확정일자: 2018년 4월 16일

대항력: 없음

3.3. 인수 조건 및 주의사항

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

주택도시보증공사가 채권자로서 경매를 신청하였고, 해당 임차인의 대항력이 없는 점으로 미루어 볼 때, 매각으로 인한 배당 과정에서 임차보증금 전액이 변제될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향 (2026년 7월 기준)

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면 다음과 같습니다.

- 서울 금천구 시흥동 838-1 (한신빌라, 73.84㎡): 2026년 7월 7일, 32,000만원 거래 (평당 약 1,430만원)

- 서울 금천구 시흥동 271-26 (동오빌라트, 40.2㎡): 2026년 7월 2일, 15,300만원 거래 (평당 약 1,258만원)

- 서울 금천구 시흥동 943-27 (인성하이츠D동, 53.87㎡): 2026년 7월 1일, 33,600만원 거래 (평당 약 2,060만원)

4.2. 분석

본건의 전용면적은 29.90㎡(약 9.05평)으로, 비교 대상 물건들과 면적 및 준공 연도가 다소 차이가 있습니다. 제시된 최근 거래 사례를 바탕으로 본건 면적에 적용 시, 평당 약 1,250만원에서 2,060만원 사이의 시세를 추정할 수 있습니다. 이는 약 113,000,000원에서 186,000,000원 범위의 시세로 산출됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상세

진흥프라우드 건물은 2017년 10월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 5층 건물 중 3층에 위치합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

본건은 시흥5동주민센터 인근에 위치하며, 주변 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 금천구는 2025년 신안산선 개통, 서부간선도로 지하화 등 교통망 개선 호재가 있으며, 일부 지역은 재개발 및 주거환경 개선 사업이 추진되고 있습니다. (참고: 서울 금천구는 2024년 주민 행복지수 서울 25개 자치구 중 21위를 기록하는 등 전반적인 생활 환경 개선이 요구되는 지역입니다.)

5.3. 혐오시설 유무

본건 주변 지역에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 감정평가서상에도 '제반 주위환경은 대체로 보통임'으로 기재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건

주택도시보증공사(HUG)가 상당 금액(195,000,000원)의 보증금을 가진 임차인(또는 보증인)으로서, 매각 조건에 따라 매수인은 HUG의 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 인수해야 합니다. 다만, HUG가 채권자로서 경매를 신청하였고 임차인에게 대항력이 없는 점을 감안할 때, 경매 배당을 통해 문제가 해결될 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 명확한 법률 전문가의 검토가 필요합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

채권자이자 임차인(보증)으로 HUG가 존재하여 권리 관계가 다소 복잡하게 얽혀 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 건물 상태와 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 감정가(230,000,000원) 대비 주변 유사 물건의 최근 시세가 더 낮게 형성된 점을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. HUG 관련 복잡한 권리 관계가 있으나, 대항력 없는 임차인이며 HUG가 채권자이므로 매각 절차를 통해 해결될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 주변 시세 분석 결과, 감정가 대비 낙찰 가능성이 있는 가격대로 접근할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의성: 대중교통 접근성과 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 230,000,000원

건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

주변 시세 적용 시 예상 가격: 약 113,000,000원 ~ 186,000,000원

종합적인 시장 상황, 본건의 면적, 신축 연도, HUG 관련 조건 등을 고려할 때, 감정가 230,000,000원보다 낮은 가격대에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다. HUG 관련 보증금은 배당으로 처리될 것으로 예상되어 매수인이 직접 인수할 금액은 0원으로 분석됩니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 190,000,000원

(본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정된 것이며, 실제 경매 진행 시 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. HUG 인수 조건에 대한 최종적인 법률 검토 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.