나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12476 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 164-5 라움하우징 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신정초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철5호선 "까치산역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건 중 제6층 제601호로서, (사용승인일 : 2020.04.10) 외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측 및 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 2) 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12476 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 164-5 라움하우징 제6층 제601호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.03㎡ (약 5.45평)

토지지분: 18.03㎡ (약 5.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

건물지분: 29.87㎡ (약 9.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물명: 라움하우징

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

층수: 6층 건물 중 제6층 제601호

사용승인일: 2020년 04월 10일

주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 285,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신정초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 까치산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 물건지 북측과 동측으로 각각 폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 해당 기간 동안 외국인 등은 허가를 받아야 합니다. 공항 관련 지구 지정은 항공기 소음이나 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 경매 구분

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 양천세무서장의 압류(2022.11.15. 접수, 갑3)입니다. 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 조건

임차인으로 주택도시보증공사(박상훈)가 있으며, 보증금 276,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 6월 29일, 확정일자는 2022년 6월 7일입니다. 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, 현재 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 또한, 물건명세서상 특별매각조건으로 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.4. 특이사항 (공동담보, HUG 인수조건)

본 물건은 공동담보 물건이며, HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG가 채권자이자 임차인으로 관련되어 있는 복잡한 채권 및 보증 관계가 있음을 시사합니다. 그러나 위 권리분석에서 명시된 바와 같이, 매수인에게 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시세 분석 (JSON 데이터 분석)

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2018년식, 37.05㎡, 6층 건물(M펠리체)이 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다.

- 2000년식, 53.84㎡, 4층 건물(한양)이 2026년 5월 255,000,000원에 거래되었습니다.

- 1995년식, 41.32㎡, 1층 건물(기린아트빌라)이 2026년 5월 169,000,000원에 거래되었습니다.

대상 물건인 라움하우징(2020년식, 29.87㎡, 6층)과 비교했을 때, M펠리체(2018년식, 37.05㎡, 6층)가 연식과 층수 면에서 가장 유사합니다. M펠리체의 거래가격을 기준으로 평당가를 계산하면 약 2,678만원/평이며, 이를 대상 물건의 면적(약 9.04평)에 적용하면 약 242,000,000원의 시세가 추정됩니다.

4.2. 감정가 대비 시세 평가

감정가는 285,000,000원입니다. 유사 연식의 M펠리체 거래 사례(300,000,000원)를 고려할 때, 감정가는 해당 면적과 연식을 감안하면 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 면적 대비 평당가는 M펠리체의 사례보다 다소 높게 책정되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

건축물대장에 따르면, 라움하우징은 2020년 4월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다. 해당 호실은 6층에 위치하며, 내부 이용 상태는 다세대주택입니다. 위생, 급배수, 난방 시설 및 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

5.2. 지역 편의시설

물건지 주변은 주거 지역으로, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한 (공항 관련 등)

해당 물건은 공항 관련 보호지구 및 원추표면구역에 속해 있어, 향후 건축물의 증축, 용도 변경, 또는 인근 개발 시 공항 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다. 이는 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있는 요인입니다.

6.2. HUG 관련 복잡성 (보증금 인수 여부 재확인)

본 물건은 HUG가 채권자이자 임차인으로 얽혀 있는 복잡한 권리관계를 가지고 있습니다. 비록 매수인에게 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 명확한 이해와 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 비교적 신축 건물이며, 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 특히, 매수인에게 임차보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 공항 관련 지구 지정으로 인한 잠재적 제약과 HUG 관련 복잡한 권리관계는 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 즉시 활용 가능

- 지하철 5호선 까치산역 인근 역세권 입지로 교통 편리

- 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 투자 부담 최소화

- 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 285,000,000원이며, 유사한 조건의 인근 다세대주택 거래 사례(M펠리체, 37.05㎡, 6층)가 300,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(29.87㎡, 6층)의 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하면, 입찰 참여 시 감정가 수준 또는 그 이하에서 전략적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.