나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12462 [1] 서울특별시 양천구 신정동 924-3 베라힐6차 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동에 소재하며 지하철역 "신정역" 북서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 지하철역 "신정역" 및 노선버스정 류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물내 제3층 제302호로서 (사용승인일: 2019.04.22) 외벽: 치장벽돌 및 돌붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 경사지를 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

북측으로 은행정로17길(노폭 약5.5m내외) 및 동측으로 신정중앙로14길(노폭 약5.5m내외)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12462 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 924-3 베라힐6차 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 272,000,000원

토지면적: 18.59㎡ (약 5.62평)

건물면적: 28.73㎡ (약 8.69평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동에 소재하며, 지하철 2호선 신정역 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 지하철 신정역과 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한사항: 도로(접합), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 ~ 2026-08-25)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2023년 3월 14일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (금 668,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (김은미)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-24

* 확정일자: 2022-10-04

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건은 임차인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각되며, 인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

* 등기부 채권 총액: 933,000,000원 (주택도시보증공사 가압류 668,000,000원, 강제경매 265,000,000원 포함)

* 집합건물 등기부상 주택임차권(을1) 및 압류/강제경매(을2~5) 등은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 신정동 일대는 주거 지역으로서 다세대, 다가구 주택이 밀집해 있으며, 신정역을 중심으로 상업 시설 또한 발달해 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

4.2. 주변 근린생활시설

단지 인근으로 마트, 편의점, 식당, 병원 등 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 2호선 신정역 도보 거리, 다수 노선 버스 운행

* 편의시설: 다수의 근린생활시설, 상점, 병원 등이 인접해 있음

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

임차인이 대항력을 포기하는 조건으로 매각되므로 인수 보증금은 없으나, 관련 서류 및 절차상 하자가 없는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 시세 관련 리스크

최근 주변 시세로 파악된 거래 금액 (130,000,000원 ~ 400,000,000원) 대비 본 건의 감정가 (272,000,000원)가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 건물 준공 연도(2019년)를 감안하더라도 시세와의 괴리가 존재할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획 상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격 및 거래 절차에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 신축된 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이면서도 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 부담해야 할 임차보증금이 없어 권리관계가 깔끔한 편입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 시세 차이가 존재하는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2019년 준공)

* 지하철역(신정역) 인근의 편리한 교통 환경

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (0원)

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적 및 조건의 거래 사례를 고려했을 때, 단위 면적당 시세는 약 737만원/㎡ (준쉐르던스 54.27㎡, 40,000만원 거래 기준) 수준입니다. 본 건의 전용면적(28.73㎡)에 이를 적용하면 약 211,800,100원의 가치가 산출됩니다. 건물 준공 연도(2019년)가 비교 대상보다 훨씬 신축임을 감안하여, 시장 가격을 반영한 예상 입찰가는 약 220,000,000원으로 산정합니다. 다만, 감정가(272,000,000원)와의 큰 차이를 고려하여 실제 입찰 시에는 주변 시세 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.