나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12441 [1] 서울특별시 양천구 신월동 132-16 토브하우스 제102동 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교"북동측 인근에 위치하며,주위는 아파트,다세대주택,단독주택,학교,공원 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,대중교통수단으로 인근에 노선버스정류장 및 다소 원거리에 지하철5,2호선 "까치산역"등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제601호로서 외벽; 석재타일 붙임 창호;새쉬창호 입니다.

이용상태

도시형생활주택(후첨'내부구조도"참조)으로 이용 중 입니다.

설비내역

도시가스설비,난방설비,화재탐지 및 경보설비,승강기설비 및 주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로 도시형생활주택 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 지적도상 폭 약8m 정도의 포장도로와 2면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>,수평표면구역<공항시설법>,진입표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> ,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자;외국인 등/용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대/지정기간2025.08.26~2026.08.25)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12441 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 132-16 토브하우스 제102동 제6층 제601호

* 건물용도: 도시형생활주택

* 감정평가액: 386,000,000원

* 토지면적: 34.94㎡ (약 10.57평)

* 건물면적 (전용면적): 53.24㎡ (약 16.10평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매종류: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물명: 토브하우스

* 동/층/호: 102동 6층 601호

* 준공일자: 2018년 3월 22일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 6층 (본 물건 6층)

* 총 세대수: 23세대 (단지 전체) / 11세대 (102동)

* 주차대수: 15대 (단지 전체) / 15대 (102동)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 공원 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 대중교통수단으로는 인근에 노선버스정류장이 있고 다소 원거리에 지하철 5호선 및 2호선 "까치산역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 남서측 및 남동측으로 지적도상 폭 약 8m의 포장도로와 2면으로 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 경매 물건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사이며 채권금액은 305,500,000원입니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(접수일자: 2025년 9월 30일)입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

등기부등본 상의 권리 분석 결과, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (2018-03-26)

* 공유자전원지분전부이전 (2018-09-27)

* 주택임차권 (서 , 2024-07-12 접수, 말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-09-30 접수, 말소기준권리)

특별매각조건으로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(서 )

* 보증금: 305,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 11일

* 확정일자: 2020년 8월 7일

* 배당신고일자: 2024년 7월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 말소될 예정이며, 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 점포들이 주로 분포하고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교육시설: "신원초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

* 녹지/휴식공간: 인근 공원이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 편의시설: 지역 내 소규모 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역 규제 및 제한 사항

본 물건은 다음과 같은 토지이용계획 및 규제사항에 해당됩니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 공항소음방지 및 소음대책지역 (수평표면구역, 진입표면구역 포함)

* 상대보호구역 (강서양천교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77~257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 21일 지정, 외국인 등 대상, 2025.08.26~2026.08.25)

특히, 공항 소음 및 군사시설 보호 구역 지정으로 인한 제약 사항을 사전에 충분히 인지해야 합니다.

5.2. 기타

* 임대 관계는 미상입니다.

* 공부와의 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년 준공된 비교적 신축 연한의 건물을 소유하고 있습니다. 주변에 학교, 공원 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있으며, 지하철역(까치산역) 이용이 가능하여 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

권리 분석 결과, 인수되는 권리 없이 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 확인되어 명확하고 안전한 권리 승계가 가능합니다.

다만, 공항 소음, 군사시설 보호 구역 등 지역적인 규제사항이 존재하므로, 이러한 부분들을 투자 결정 시 반드시 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 권리상의 하자 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 도심 접근성: 서울의 주요 지역으로의 이동이 가능한 지하철역(까치산역)이 근거리에 위치하고 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 386,000,000원

본 물건과 유사한 조건의 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 현 시세는 대략 300,000,000원 ~ 330,000,000원 수준으로 파악됩니다.

특히, 2017년식 52.41㎡ 건물이 6층에서 302,000,000원에 매매된 사례와 비교할 때, 본 물건(53.24㎡, 2018년식, 6층)은 면적 및 연식, 층수 면에서 유사하거나 다소 우위에 있어 시장 가치가 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가가 386,000,000원인 점을 고려하면, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

보수적인 투자 관점에서, 본 물건의 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 340,000,000원 사이에서 경쟁 상황 및 낙찰 후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.