나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12436 [1] 서울특별시 구로구 구로동 317-140 행복드림빌라 제1동 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로중학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 대림역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 3층 302호로서 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호,

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)임. (후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형의 평지로 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 6미터 내외, 서측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

구로동 317-140번지 기준: 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-12-11)(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12436 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 317-140 행복드림빌라 제1동 제3층 제302호

* 건물용도: 도시형생활주택

* 감정가: 191,000,000원

* 토지면적: 13.67㎡ (약 4.13평)

* 토지지분: 13.672㎡ (약 4.13평)

* 건물면적: 21.69㎡ (약 6.56평)

* 건물지분: 21.69㎡ (약 6.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로중학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 대림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축물 정보: 본건은 2017년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조, 6층 건물 내 3층 302호입니다. 외벽은 외장석재 붙임, 내벽은 벽지 및 내장타일, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

* 토지 이용: 본건이 속한 토지는 3필지로, 일단의 장방형 평지로 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 6미터, 서측으로 폭 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등에 해당됩니다. (참고: 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12436)이 말소기준권리이며, 접수일자 2025년 9월 30일자입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리(압류 등)는 소멸됩니다.

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권보존 (2017-02-09)

* 공유자전원지분전부이전 (2018-04-02)

* 주택임차권 (2024-06-17, 185,000,000원) - 말소예정

* 강제경매 (2025-09-30, 185,000,000원, 주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 압류 (2025-10-10, 포항세무서장) - 말소예정

* 압류 (2025-10-27, 김포세무서장) - 말소예정

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-29

* 확정일자: 2022-07-14

* 대항력: 없음

* 비고: 물건 명세서 상 본 건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 또한, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 임차인의 보증금 185,000,000원은 매수인이 인수하지 않으며, 관련 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 등 특이사항은 없으나, 현장 확인 필요)

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 아파트, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월, 구로동 317-77번지 '삼성드림빌'(2023년 준공)의 전용면적 36.84㎡가 340,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 9,230,000원)

* 2026년 3월, 구로동 339-54번지 '은빈홈타운'(2002년 준공)의 전용면적 35.32㎡가 160,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 4,530,000원)

* 2026년 3월, 구로동 779-42번지 '여명아트'(2003년 준공)의 전용면적 68.99㎡가 335,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 4,860,000원)

* 시세 분석: 본 건(21.69㎡)은 위 사례들과 비교할 때 면적이 작은 편입니다. 최근 준공된 '삼성드림빌'의 거래가액을 기준으로 볼 때, 본 건의 감정가(191,000,000원)는 ㎡당 약 8,805,000원으로, 유사 신축 건물의 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다. 다만, 연식이 있는 건물들의 시세는 본 건의 감정가보다 낮은 수준입니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 구로동은 주거, 상업, 일부 공장지대가 혼재된 지역입니다. 구로중학교, 대림역 등 생활 편의시설 및 교통시설이 인접해 있습니다. 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 지역 특성상 과거 공단 지역이 개발된 곳이 많아 해당 지역별 상이한 분위기를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 구로중학교 남서측 인근에 위치하며, 주거지대 내에서 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 교육시설: 구로중학교가 인근에 소재하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육적인 측면에서 긍정적인 환경을 제공합니다. (단, 구체적인 제한사항은 교육청 확인 필요)

* 주거환경: 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 14세대가 거주하는 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 비록 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 의무가 없다고 명시되어 있으나, 임대차 관계는 항상 변동 가능성이 있으므로 잔금 납부 전 최종적인 권리관계 및 점유 현황을 철저히 확인해야 합니다.

* 토지거래 허가구역: 현재 토지거래 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 매수인은 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 매각이나 재개발 시 제약이 될 수 있습니다.

* 건축물 용도 및 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 제한이 있습니다. 또한, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 관련 법규에 따른 추가적인 제약이 있을 수 있습니다.

* 미확인 임대내역: 임대내역이 미상으로, 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. (단, 본건의 임차인은 주택도시보증공사로 명확히 기재되어 있음)

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 대림역 접근성이 좋은 주거지 내에 자리하고 있습니다. 2017년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 소형 면적(21.69㎡)으로 1인 가구나 소형 투자용으로 적합합니다. 감정가는 191,000,000원이며, 주변 신축 다세대주택의 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 주택도시보증공사가 임차인으로 등재되어 있고 대항력이 없으며 매각 조건상 보증금 인수 의무가 없다는 점은 거래의 명확성을 더해주지만, 관련 절차를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 토지거래 허가구역 지정 기간 내에 매각이 진행된다는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 2호선 대림역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 2017년 준공된 건물로 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 면적이 작아 소액 투자 또는 1인 가구 주거용으로 접근성이 좋습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 책정 가능성이 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 191,000,000원입니다. 최근 인근의 신축 다세대주택(삼성드림빌, 2023년 준공)의 거래 사례를 고려하면, ㎡당 약 923만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건의 전용면적 21.69㎡에 이러한 시세를 적용하면 약 2억 1백만원 정도가 됩니다. 또한, 본 건물의 감정평가액이 191,000,000원이며, 임차인의 보증금(185,000,000원)을 인수하지 않는다는 점을 고려할 때, 안전마진을 확보하기 위한 전략적 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.