나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12422 [1] 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신화중학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 화곡역(5호선)등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제6층 제602호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(방2, 화장실1, 다용도실1, 거실1)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 무인택배함, 기계식주차 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 30m 내외 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

60-31 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 60-32 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12422 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제6층 제602호

건물명: 한울팰리스

구분: 오피스텔

토지면적: 15.41㎡ (약 4.66평)

건물면적: 30.33㎡ (약 9.18평)

감정가: 316,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 물건 상세정보

건축년도: 2020년 12월 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내

용도: 오피스텔 (내부 방 2, 화장실 1, 다용도실 1, 거실 1)

층수: 총 9층 건물 중 6층

전용면적: 30.33㎡ (약 9.18평)

대지면적: 15.41㎡ (약 4.66평)

이용상태: 오피스텔로 이용 중

3. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신화중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 권리분석

말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 주택도시보증공사(서울남부지방법원 2025타경12422)의 강제경매개시결정 등기(2025.09.30 접수)입니다.

등기부상 권리 내역

등기부등본 상 현재 소유권 이전 등기(손재현, 2022-01-21 접수)가 확인되며, 소유권 이전 2번 신탁등기 말소(김연희)된 내역도 있습니다.

주택임차권(유정재)은 292,000,000원의 금액으로 등기되었으나, 말소 예정(말소: 말소)으로 기재되어 있습니다.

말소기준권리인 강제경매 외 을구의 주택임차권은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황

* 노윤선, 제유림: 보증금 5,000,000원, 차임 650,000원. 전입일자 2025-05-08, 확정일자 2025-05-23. 대항력: 있음.

* 주택도시보증공사 (유정재): 보증금 292,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-01-21, 확정일자 2022-01-04. 대항력: 없음.

인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인(노 , 제 )이 존재하므로, 해당 임차인과의 명도 협의 또는 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. 특별 매각 조건 상 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것으로 보이나, 해당 조항을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 상권분석

주변 시설

본 물건이 위치한 신월동 60-31번지 일대는 주거용(다세대, 오피스텔) 및 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 인근에 신화중학교가 위치하고 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

상권은 주거 밀집 지역을 기반으로 한 소규모 상업 시설들이 형성되어 있습니다.

잠재적 가치

지하철 5호선 화곡역과의 접근성은 본 물건의 가치를 높이는 요인입니다. 주변 개발 계획이나 지역 활성화 추이에 따라 추가적인 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

6. 생활정보

주변 편의시설

인근에 학교(신화중학교)와 기본적인 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의를 어느 정도 누릴 수 있습니다.

주거 편의시설

건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급배수/난방 설비, 승강기, 무인 택배함, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

임차인 명도 관련

대항력 있는 임차인(노 , 제 )이 존재하며, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각이라는 특수 조건은 매수인이 인수하게 되는 권리 관계를 명확히 파악해야 할 필요성을 높입니다.

토지이용계획 상 제한

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역(강서양천교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25, 외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다. 이로 인해 향후 건축 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

권리관계 확인

등기부상 말소 예정인 권리가 다수 있으나, 경매 절차 진행 과정에서 변동 사항이 있을 수 있으므로, 입찰 전 최신 권리 분석 자료를 반드시 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 한울팰리스 오피스텔로, 실사용면적 30.33㎡ (약 9.18평) 규모입니다. 2020년 준공된 비교적 신축 건물이며, 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다. 내부 구조는 방 2개, 화장실 1개로 이루어져 있어 1~2인 가구 거주에 적합할 것으로 보입니다.

권리분석 상 말소기준권리 외 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 처리되어 있어 매수인이 추가로 부담하는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 조건에 대한 최종 확인 및 명도 과정에서의 협의는 필수적으로 진행되어야 합니다.

주변 환경 및 교통 상황은 보통 수준이며, 학교 및 근린생활시설 접근성이 양호합니다. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 있으나, 이는 일반적인 도시지역 내에서의 허가구역 지정 등과 관련된 것으로, 투자 시 추가 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

지하철 5호선 화곡역과의 접근성: 역세권에 가까운 입지로 임대 수요 확보 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

실거주 및 투자용으로 적합: 1~2인 가구의 거주 수요를 충족할 수 있는 내부 구조와 입지 조건을 갖추고 있습니다.

(별도 시세 분석 결과에 따라 추가)

10. 예상 입찰가

시세 분석

서울특별시 양천구 신월동 및 인근 화곡역 주변 오피스텔의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 전용면적(약 30㎡) 오피스텔의 경우, 3억 1천만 원에서 3억 3천만 원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악되었습니다. 한울팰리스 오피스텔은 2020년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 감정가는 3억 1천 6백만 원으로, 이는 현재 시장 시세 범위 내에 있습니다.

예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 3억 2천만 원 ~ 3억 3천만 원 범위로 제시합니다. 이 가격은 인수 보증금을 제외한 순수 입찰가이며, 낙찰을 위해서는 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.