나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12432 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선(화곡역)이 소재 하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2021.12.02) 외벽: 석재 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 공부상 "다세대주택"임. (후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 자주식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 "가장형"의 토지로서, 현황 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12432 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제5층 제501호

1.3. 용도: 다세대주택

1.4. 감정가: 332,000,000원

1.5. 토지면적: 19.45㎡ (약 5.88평)

1.6. 건물면적: 25.47㎡ (약 7.70평)

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산강제경매

1.9. 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호합니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다. 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등의 지정은 항공기 운항 및 시설 보호와 관련된 규제를 받을 수 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설 및 편의시설

검색 결과, 본건 인근 지역에서 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역으로 파악됩니다. 지하철 5호선 화곡역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. (다만, 상세한 편의시설(대형마트, 병원 등) 및 교육시설(학교 등)에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별매각조건에 따라, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 말소기준권리

갑5, 2025년 9월 30일 접수, 주택도시보증공사 강제경매 (채권액 330,000,000원)가 말소기준권리입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 11월 8일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 금액이 미상이므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 )

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 2일

* 확정일자: 2022년 1월 19일

* 배당신고일자: 2024년 3월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 11월 8일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 금액이 미상이므로 주의가 필요합니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 등기부 요약

* 을1: 2024년 3월 12일 접수, 주택임차권 (전여진, 330,000,000원) - 말소 예정

* 갑4: 2022년 3월 2일 접수, 소유권이전3번신탁등기말소 (문선희) - 신탁재산 귀속 관련

* 갑5: 2025년 9월 30일 접수, 주택도시보증공사 강제경매 - 말소기준권리

3.6. 채권액 총계

330,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상업 활동

본건이 위치한 화곡동 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 밀집 지역입니다. 인근에 지하철 5호선 화곡역이 있어 유동인구의 접근성이 있으며, 지역 내 상권은 주로 근린 생활 수준의 소규모 점포들로 이루어져 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 2021년 12월 2일에 사용승인된 신축 건물(다온숲)의 5층 501호로, 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 비교적 최신 건물이라는 점에서 주거 쾌적성이 좋을 것으로 기대됩니다.

5.2. 편의시설

단지 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 화곡역 주변으로 상업시설이 발달하여 대중교통 이용 시 다양한 편의시설 접근이 가능합니다.

5.3. 교육 및 의료시설

인근에 화원중학교가 위치하고 있으며, 주변 지역에 초등학교 및 고등학교가 분포할 것으로 예상됩니다. 의료시설의 경우, 지역 내 병원 및 의원급 의료기관 이용이 가능할 것으로 보이나, 종합병원 등 대규모 의료시설 이용 시에는 인근 역세권 등으로 이동이 필요할 수 있습니다.

5.4. 주차

건물 내 자주식 주차장이 설비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 대항력 있는 임차인 김 와 황 이 있으며, 이들의 전입일자는 2024년 11월 8일입니다. 두 임차인 모두 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 금액이 미상으로 확인되어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 특별매각조건

본건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 특별 조건이 붙어 있습니다. 또한, "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다고 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인들의 보증금 반환 의무를 인수하지 않으며, 명도를 완료해야 함을 의미하나, 조건 이행 여부에 따라 명도 지연 등의 리스크가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공항 관련 구역 지정

본건 토지는 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어, 항공기 운항과 관련된 소음, 고도 제한 등 잠재적인 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 신축 다세대주택으로, 소형 면적(전용 25.47㎡)임에도 불구하고 감정가는 3억 3천 2백만원으로 책정되어 있습니다. 이는 비교적 최근 건물이라는 점에서 신축 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다. 교통 여건 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 2명(보증금 0원, 금액 미상)이 존재하며, 특별 매각조건으로 이들의 보증금 반환 의무를 낙찰자가 인수하지 않는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 원만하게 이행되지 않을 경우, 명도 과정에서 리스크가 발생할 수 있습니다. 공항 관련 구역 지정은 장기적인 관점에서 고려해 볼 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축 건물로, 비교적 최신식 시설 및 주거 쾌적성 기대.

* 소형 면적(전용 25.47㎡)으로 1인 가구 실수요 또는 소액 투자에 적합.

* 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용이 용이.

* 특별 매각조건으로 임차인 보증금 미인수 및 임차권 등기 말소가 조건이므로, 명도 완료 시 권리 관계가 명확해질 가능성 높음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 332,000,000원이며, 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

최근 실거래가 정보상 유사한 연식의 비교 대상이 부족하나, 2021년 준공된 신축 건물이라는 점과 소형 면적이라는 점을 고려했을 때 감정가는 시장 가치 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 2명(보증금 0원, 금액 미상)의 존재 및 특별 매각조건의 명확한 이행 여부에 따른 명도 리스크를 감안해야 합니다.

따라서, 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 가격대에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 340,000,000원 ~ 360,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.