나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12411 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜감정 · 평가일 2025.10.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남서측 인근에 위치하는 "제이엠팰리 스" 제4층 제402호로서, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하 는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 중 제4층 제402호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 완경사인 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이 : 자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육 지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~25 7m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12411 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제4층 제402호

* 건물명: 제이엠팰리스 (JM Palace)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 중 제4층

* 용도: 도시형생활주택

* 토지면적: 19.24㎡ (약 5.82평)

* 토지지분: 19.24㎡ (약 5.82평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 27.98㎡ (약 8.46평)

* 건물지분: 27.975㎡ (약 8.46평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정가: 302,000,000원

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 신축 연도: 2021년 07월 02일 사용승인

* 주요 구조: 철근콘크리트구조

* 주요 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 총 층수: 지상 5층, 지하 1층

* 전용 면적: 27.98㎡ (약 8.46평)

* 공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 단지 내 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 남서측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 등기부등본상 별도로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 확인되지 않습니다.

3.2. 채권자 및 채무 내역

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경12411)

* 등기부채권 총액: 295,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (소유자: 강주희)

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-01

* 확정일자: 2021-09-23

* 배당신고일자: 2023-09-27

* 대항력: 없음

* 비고: HUG(주택도시보증공사) 관련 채무로 보입니다.

* 임차인: 김정용

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-18

* 확정일자: (없음)

* 배당신고일자: (없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로 보증금은 0원이지만, 권리 분석 시 주의가 필요합니다. 임대차 관계에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

3.4. 등기부 현황

* 소유권보존: 송미경외 1명 (2021-07-08)

* 주택임차권: 강주희 (295,000,000원) - 말소 예정 (집합건물등기부 요약 상 '말소')

* 강제경매: 주택도시보증공사 (295,000,000원) - 말소기준권리

3.5. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

* 본건과 유사한 시기에 건축되었거나 인접한 건물들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 화곡동 일대의 다세대주택(도시형생활주택 포함)은 건물의 신축 연도, 면적, 층수, 입지 등에 따라 시세 편차가 큰 편입니다.

* 비교 대상 물건:

* M펠리체(830-5, 2018년 건축, 37.05㎡): 2026년 5월 1일, 30,000만원에 거래 (약 810만원/㎡, 약 2,680만원/평)

* 한양(343-28, 2000년 건축, 53.84㎡): 2026년 5월 4일, 25,500만원에 거래 (약 474만원/㎡, 약 1,564만원/평)

* 기린아트빌라(956-27, 1995년 건축, 41.32㎡): 2026년 5월 3일, 16,900만원에 거래 (약 409만원/㎡, 약 1,352만원/평)

4.2. 본건 시세 평가

* 본건(제이엠팰리스, 27.98㎡)은 2021년 7월 사용승인된 신축급 건물입니다.

* 감정가는 302,000,000원이며, 이는 면적당 약 1079만원/㎡ (약 3,570만원/평) 수준입니다.

* 비교 대상인 M펠리체(2018년 건축)의 거래가(30,000만원)와 유사한 수준이나, 본건이 더 신축 건물임을 감안하면 감정가가 시세 대비 합리적이거나 일부 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. M펠리체와 유사한 면적이라면 27.98㎡ * 810만원/㎡ = 약 22,663만원으로 산출되나, 이는 연식 차이를 무시한 단순 계산입니다. 신축 연도를 고려하면 감정가가 적정 범위에 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* "우장초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

* 본건은 도시형생활주택으로, 1개 호실이 이용 중입니다.

* 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.3. 설비 내역

* 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 김정용(전입 2024.03.18)이 존재하며, 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임대차 관계의 복잡성을 시사하며, 매수인에게 예상치 못한 권리 주장이나 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인(강주희)의 보증금 295,000,000원이 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

6.2. 특별 매각 조건

* 본건은 HUG 인수조건 변경 및 특별 매각 조건이 적용됩니다.

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

* 물건명세서 참고사항: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차인에 대한 보증금 반환 의무를 직접적으로 인수하지 않음을 의미하나, 김정용 임차인의 대항력 포기 여부가 최종적인 인수 부담을 결정합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m) 등 공항 관련 구역에 포함되어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망) 등이 지정되어 있습니다.

* 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

* 주변 지역에 대한 간략한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 통합적으로 관리되는 혐오시설은 즉시 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 구역 지정 등은 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점

* 장점:

* 2021년 준공된 신축급 건물로 비교적 양호한 상태일 것으로 예상됩니다.

* 우장초등학교 인근으로 교육 환경이 좋고, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 보증금 관련 재정적 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 단점:

* 대항력 있는 임차인 김정용의 존재와 임대차 계약 조건(보증금 0원)으로 인한 권리 관계의 복잡성이 존재합니다.

* 매각 특별 조건에 따라 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 수반되어야 하므로, 이에 대한 협의 및 이행이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 공항 관련 보호구역, 높이 제한, 토지거래허가구역 등 다양한 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 인근 유사 물건 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7.2. 경매 참여 시 고려사항

* 대항력 있는 임차인 김정용과의 협상을 통해 대항력 포기 및 명도를 원만하게 진행할 수 있는지 사전에 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 상의 각종 제한 사항을 면밀히 검토하여 향후 재산권 행사에 문제가 없는지 확인해야 합니다.

* 감정가와 주변 시세를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축성

* 2021년 사용승인된 건물로, 향후 수년간 하자 보수나 대규모 수리비 발생 가능성이 낮아 안정적인 임대 수익 또는 거주가 가능합니다.

8.2. 위치

* 주요 초등학교와 인접하여 학군 관련 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 화곡동 일대의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.3. 잠재적 가치 상승 요인

* 향후 인근 지역의 개발 계획 발표 또는 교통망 확충 시 수혜를 받을 수 있습니다.

* 신축 건물의 희소성을 바탕으로 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 인수해야 할 임차인 보증금: 0원 (인수 보증금 합계 기준)

* 감정가: 302,000,000원

* 주변 시세: M펠리체(2018년, 37.05㎡) 300,000,000원 (약 810만원/㎡). 본건(27.98㎡)은 더 신축임을 감안하면 평당/제곱미터당 가격이 더 높을 수 있습니다. 감정가는 약 1079만원/㎡ 수준입니다.

* 리스크 요인: 대항력 있는 임차인, 특별 매각 조건, 각종 토지 이용 제한 등이 입찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

9.2. 추정 입찰가

* 상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가(302,000,000원) 수준에서 다소 하향 조정된 범위로 판단됩니다.

* 임차인과의 명도 및 권리 포기 협상이 원만하게 이루어진다고 가정할 경우, 감정가 수준인 30,200,000,000원 내외를 고려할 수 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 관련 조건의 불확실성, 그리고 인근 시세 대비 감정가의 상대적 고평가 가능성을 감안하여, 본건의 낙찰 가능한 최적 입찰가는 약 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 특히, 임차인과의 협상이 완료된 후 또는 명도 비용을 충분히 감안한 금액으로 입찰에 참여해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.