나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12400 [1] 서울특별시 양천구 신정동 939-10 큐브쓰리 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 양동초등힉교 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 신정역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층건 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 외장석재 붙임 등 내벽 : 벽지, 내장타일 등 창호 : 샷시 창호.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택(후면 건물개황도 참조)임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 공동주택의 부지로 이용중임

인접 도로상태등

동측으로 로폭 8미터 내외 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12400 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 939-10 큐브쓰리 제2층 제203호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 13.47㎡ (약 4.07 평)

건물면적: 20.07㎡ (약 6.07 평)

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 267,000,000원

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단106172 (갑3, 가압류, 2023-10-17 접수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 양동초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 소규모 공동주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 신정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2023년 10월 17일 접수된 부산지방법원 2023카단106172 가압류입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권(을3, 2023-09-21 접수): 말소기준권리보다 선순위일 수 있으나, 특별매각조건 및 대항력 포기 조건에 따라 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매(갑5, 2025-09-29 접수): 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 기타 권리 (소유권보존, 소유권이전, 가압류, 압류 등)도 말소기준권리에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 해당 물건에는 등기된 지상권이 없습니다.)

3.2. 임차인 현황 (및 인수 조건)

임차인: 주택도시보증공사 (오은지)

보증금: 284,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-02

확정일자: 2021-10-12

대항력: 없음

* 주의사항: 본 건은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금 284,000,000원에 대해 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 채권 총액 및 경매 총채권액

등기부채권 총액: 1,307,000,000원 (갑3, 갑4, 갑5 등 기재된 채권 총액)

본 경매 신청 채권액: 284,000,000원 (주택도시보증공사)

4. 상권분석

4.1. 주변 유사물건 시세 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 다세대/빌라의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 송원빌라: 23.14㎡, 2026년 5월 거래, 130,000,000원 (약 561.8만원/㎡)

* 현대빌라B동: 36.89㎡, 2026년 5월 거래, 225,000,000원 (약 610.0만원/㎡)

* 준쉐르던스: 54.27㎡, 2026년 5월 거래, 400,000,000원 (약 737.1만원/㎡)

4.2. 면적별 가격 추이

본 건의 전용면적은 20.07㎡로, 분석된 유사 물건 중 가장 작은 면적입니다. 일반적으로 면적이 작을수록 단위 면적당 가격이 다소 낮게 형성될 수 있습니다.

유사 물건의 거래가를 바탕으로 추정 시, 본 건의 현재 시세는 대략 11,300만원에서 13,000만원 수준으로 판단됩니다.

본 건의 감정가(267,000,000원)는 최근 유사 물건 거래가 대비 상당히 높은 수준으로, 시세 반영에 대한 추가 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 지상 6층 건물 중 제2층 제203호입니다. (2021년 9월 준공)

내외부 마감 상태는 외벽: 외장석재 붙임, 내벽: 벽지, 타일 등이며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

인근에 양동초등학교가 위치하며, 신정역(5호선)을 통한 도심 접근성이 좋습니다. 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 가능성

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없는 것으로 판단되나, 등기부등본 상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. (현재 등기부상 등재된 지상권은 없음)

6.2. 특수 매각 조건

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건: 매수인은 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 284,000,000원에 대한 반환청구권을 포기하며, 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본 건의 감정가가 최근 유사 물건 거래가 대비 현저히 높아, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

* 토지이용계획 상 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등에 해당됩니다. 교육환경 보호에 관한 법률 상 보호구역 범위는 강서양천교육청에 확인이 필요합니다.

* 인근 지역 탐문 시 특이사항(혐오시설 등)은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하고 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않는 유리한 조건으로 경매가 진행됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 감정가가 현재 시장 시세 대비 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 철저히 하여 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축 건물로 관리 상태 양호 예상

* 임차인 보증금 미인수 조건으로 명도 부담 감소 (인수 보증금 0원)

* 지하철 5호선 신정역 인근으로 교통 편리

* 향후 시세 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

본 건의 면적, 입지, 건물 상태 및 주변 시세, 그리고 인수 보증금이 0원이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 시세는 약 11,300만원 ~ 13,000만원 수준으로 추정됩니다.

다만, 감정가(267,000,000원)와의 큰 차이를 감안하여, 안전 마진 확보를 위해 시세 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 120,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.