나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12376 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 "화원중학교" 서측에 위치한 구분건물로서 주변은 다세대주택 및 연립주택, 근린공원, 학교 등이 소재한 주거지역임.

교통상황

본건은 세로에 접하여 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철역(화곡역 5호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 내 2층 204호(사용승인 2021.7.14.)로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 마감 등

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 화재경보장치 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건토지는 2필지 일단으로 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중이고 인접도로대비 평탄한 가장형 토지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2015-03-24), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2026년 7월 5일 기준 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 사건개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12376 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제2층 제204호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 내 2층 204호

* 사용승인일: 2021년 7월 14일

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 건물명: 제이이하우스

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가및면적

* 감정가: 224,000,000원

* 토지면적: 15.68㎡ (약 4.74평)

* 건물면적: 22.77㎡ (약 6.89평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화원중학교" 서측에 자리하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린공원, 학교 등이 소재한 전형적인 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

* 본건은 남서측으로 도로(세로)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12376)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기사항요약

* 소유권보존: 김태영 (2021-07-15)

* 소유권이전: 홍은기 (2021-08-12)

* 주택임차권: 권효선 (245,000,000원, 2023-08-25 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (245,000,000원, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 245,000,000원

3.3. 임차인분석

* 임차인: 주택도시보증공사(대리인 권효선)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-30

* 확정일자: 2021-07-22

* 배당신고일자: 2023-08-25

* 대항력: 없음

* 비고: 공동담보, HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.4. 특별매각조건

* 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권은 명세서상 해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변상권특징

* 본건은 주거지역에 위치하여 상업시설보다는 주거용 부동산 밀집도가 높습니다.

* 인근에 학교와 근린공원이 있어 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다.

* 화곡역을 중심으로 형성된 상권의 일부 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요편의시설

* 주요 편의시설로는 "화원중학교"가 인근에 위치하며, 화곡역 주변의 상업 및 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 근거리 버스정류장 이용이 편리합니다.

5.2. 주거환경

* 다세대주택 및 연립주택이 혼재된 조용한 주거 지역입니다.

5.3. 지역제한사항

* 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등에 해당됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리인수위험

* 본 건은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 인수 조건이 있습니다.

* 임차인(HUG)은 대항력이 없으나, "HUG 인수조건 변경" 및 "매수인에 대한 대항력 포기 조건"으로 인해 정확한 인수/포기 조건 확인이 필수적입니다.

* 명시된 "인수 보증금 합계: 0원"과 "대항력 없음"에도 불구하고, HUG 관련 경매물건은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 면밀한 분석이 필요합니다.

6.2. 기타리스크

* 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 주거지역 내에서의 생활 편의시설 및 주변 환경을 다각도로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합의견

7.1. 총평

* 본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 소형 면적을 갖추고 있습니다.

* 입지상 지하철역이 근거리에 있고 주거 환경은 양호하나, HUG 관련 복잡한 권리관계와 특별 매각조건이 존재합니다.

* HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 채무 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 해당 조건의 정확한 이행 여부 확인이 중요합니다.

8. 투자포인트

8.1. 강점

* 신축급 건물(2021년 사용승인)로 관리가 용이합니다.

* 소형 면적으로 1인 가구나 소형 투자에 적합할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG 관련 조건이 명확히 고지되어 있습니다.

8.2. 고려사항

* HUG 인수 조건의 정확한 이해 및 법률적 검토가 필수적입니다.

* 소형 면적 대비 감정가 및 주변 시세와의 비교 분석이 필요합니다.

* 토지이용계획상 공항, 과밀억제권역 등 다양한 제한 사항이 존재합니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

* 최근(2026년 5월) 인근 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 면적 및 연식에 따라 3.3㎡당 약 400만원 ~ 800만원 수준의 가격대를 형성하고 있습니다.

* 본 건과 유사한 연식(2018년)의 37.05㎡ 다세대주택이 30,000만원에 거래된 사례(3.3㎡당 약 809만원)가 있습니다.

* 이는 본 건의 감정가 224,000,000원 (3.3㎡당 약 983만원)이 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

9.2. 산정근거

* 본 건의 건물 연식(2021년 사용승인)을 고려하여, 유사 연식의 실거래가(M펠리체, 3.3㎡당 약 809만원)를 기준으로 시장 가치를 추정합니다.

* 건물면적 22.77㎡에 3.3㎡당 809만원을 적용 시, 약 184,356,000원 수준의 시장 가치가 산정됩니다.

* 인수되는 보증금은 없으며, HUG 관련 조건은 매각조건으로 해결될 것으로 예상됩니다.

9.3. 권장입찰가

* 상기 시세 분석 및 물건의 특성을 고려할 때, 감정가(224,000,000원) 대비 약 85% 수준인 190,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, HUG 관련 조건의 최종 확인 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.