나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12372 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 914-4 쌍떼포레 제2층 제205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 "까치산역(2·5호선)" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제2층 제205호로서, (사용승인일:2021.12.15) - 외벽 : 석재붙임 마감 등, - 창호 : 하이새시임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, "업무시설(오피스텔)"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)<추가기재>[주차장법제19조제4항의규정에의한주차장전용부지],건축법 제2조 제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타사항 : --.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12372 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 914-4, 쌍떼포레 제2층 제205호

1.3. 건물 정보

건물명: 쌍떼포레

용도: 오피스텔

사용승인일: 2021년 12월 15일

총 층수: 지상 15층 (본건 2층)

총 세대수: 69호

1.4. 면적 정보

토지면적: 5.12㎡ (약 1.55평)

건물 전용면적: 24.68㎡ (약 7.47평)

1.5. 감정가

309,000,000원

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (주 *)

2. 입지조건

2.1. 위치

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다.

2.2. 주변 환경

주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.3. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 2·5호선 "까치산역" 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2025년 9월 26일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기부 을구 6번)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권: 최수지 (보증금 309,000,000원, 2022.08.02 전입, 2022.07.14 확정). 등기부상 말소 예정으로, 매각 후 소멸됩니다.

* 압류: 국민건강보험공단의 압류 (등기부 갑구 7번).

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최수지)

* 보증금: 309,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 08월 02일

* 확정일자: 2022년 07월 14일

* 배당신고일자: 2023년 08월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 등기부상 주택임차권이 말소 예정이며, 대항력이 없습니다. 특별매각조건에 따라 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임대차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 서울 강서구 화곡동 일대는 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 지역 내 수요와 함께 지하철역 이용객 등 유동인구를 흡수할 수 있는 입지입니다.

4.2. 경쟁 환경

본건이 속한 쌍떼포레 건물 내외로 다수의 오피스텔 및 상가 시설이 존재하므로 경쟁 환경이 존재합니다. 다만, 2021년 준공된 신축 건물로서 상품 경쟁력은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 마트, 병원 등 생활 편의시설 접근성 양호합니다.

5.2. 교통 및 접근성

까치산역(2·5호선) 인근으로 교통이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 주변 시설

화곡1동주민센터가 인접해 있으며, 일반적인 주거 및 상업 지역의 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공항 관련 규제 및 소음

본건은 중요시설물보호지구(공항)에 포함되어 있어 김포공항 인근으로 항공기 소음 발생 가능성이 있습니다. 소음의 정도 및 영향은 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 시장 변동성

제공된 매매 사례는 2023년 11월 기준으로, 현재 부동산 시장 상황에 따라 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 지하철역 접근성이 우수하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 투자 및 실거주 가치가 있는 물건입니다.

등기부상 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 소멸될 예정이므로 매수인에게 인수되는 보증금 부담은 없습니다. 또한, 특별매각조건으로 인해 권리 관계가 명확하게 정리되는 조건이므로 법적인 리스크는 낮다고 판단됩니다.

다만, 공항 소음 지역에 포함되어 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 임대 및 자산 가치 측면에서 유리합니다.

8.2. 우수한 입지: 역세권에 위치하여 직장인 임차 수요 확보가 용이하며, 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

8.3. 권리관계 명확: 대항력 없는 임차인 및 말소 예정 권리로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

8.4. 합리적 감정가: 유사 면적의 최근 매매가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 309,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물 내 유사 면적(24.68㎡) 오피스텔이 2023년 11월 21일에 316,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 인수되는 임대차보증금이 없고 권리 관계가 명확하므로, 감정가 또는 유사 매매가 수준을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

현 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 고려할 때, 300,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 가장 보수적인 접근은 감정가인 309,000,000원에서 시작하는 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.