나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12368 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신강초등학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다가구주택,다세대주택,근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상12층 내 제3층 제301호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 건물개황도 참조)

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 난방설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

화곡동 936-6 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소류2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,진입표면규역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.08.25.) 화곡동 936-26, 936-27 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.08.26.~2026.08.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12368 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제3층 제301호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 360,000,000원

* 토지면적: 8.01㎡ (약 2.42평)

* 토지지분: 8.01㎡ (약 2.42평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 26.63㎡ (약 8.05평)

* 건물지분: 26.63㎡ (약 8.05평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인의 HUG에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신강초등학교" 북서측 인근

* 주변 환경: 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대

* 교통: 차량 출입 용이, 인근 지하철역 및 버스정류장 소재 (교통 여건 보통)

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소류2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 특정 용도, 지정기간 2025.8.26.~2026.08.25.)

* 인접 도로: 명시된 정보 없음

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 정보 없음

* 말소기준권리: 집합건물 등기부 요약상 갑5. 주택도시보증공사 강제경매 개시결정 (2025타경12368) (등기부 접수일자: 2025-09-26, 채권액: 350,000,000원)

* 등기부 요약:

* 을1: 주택임차권 (박정호, 350,000,000원, 2023-12-07 등기접수, 말소 예정) - 전입일자 2022-06-14, 확정일자 2022-06-07

* 갑3: 소유권이전 2번 신탁등기말소 (주식회사 준영, 2022-06-21 접수)

* 갑4: 소유권이전 (황재윤, 2022-06-21 접수, 매매)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 350,000,000원, 2025-09-26 접수, 말소기준권리)

* 총 등기부채권액: 350,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 김은현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-20

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함. (보증금/차임이 0원이므로 실질적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 보임)

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (박정호)

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2022-06-14

* 확정일자: 2022-06-07

* 배당신고일자: 2023-12-07

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권 등재되어 있으나, 대항력은 없으며 말소 대상임.

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-05-27

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 오피스텔 (주 용도 업무시설로 표기된 건축물대장 정보 있음)

* 주변 지역: 다가구, 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재된 상업지구

* 상권 특징: 신축 건물(2021년 준공)로 현대적 시설을 갖추고 있으며, 주변의 주거 및 상업 시설과 함께 상권 형성

* 최근 매매 사례:

* 2025년 5월 27일: 350,000,000원 (26.63㎡, 2층)

* 2023년 12월 25일: 365,000,000원 (26.67㎡, 3층)

* 분석: 최근 2년간 3억 5천만원 ~ 3억 6천 5백만원 사이에서 거래되었으며, 이는 감정가 3억 6천만원과 유사한 수준

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕, 지하 2층 / 지상 12층 건물 내 제3층 제301호

* 마감: 외벽 석재붙임, 내벽 인테리어, 창호 샷시

* 이용 상태: 오피스텔로 이용 중

* 설비: 기본적인 위생·급배수, 난방, 화재경보, 화재탐지 설비, 승강기 등 기본 설비 갖춤

* 건축물 정보:

* 신축 연도: 2021년 준공 (건축물대장 정보 기준)

* 총 층수: 12층

* 해당 호실 층수: 3층

* 전용 면적: 26.63㎡ (약 8.05평)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김은현 씨는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 실질적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임대차 관계의 특수성을 충분히 인지해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 중요시설물보호지구, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 항공기 소음: 공항 인근 지역 특성상 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. (신강초등학교 북서측 인근 위치, 공항 관련 지구 지정)

* 특별매각조건: HUG(채권자)가 매수인에게 미회수 보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하는 사항은 복잡한 권리관계를 정리하는 과정이나, 매각 후 발생할 수 있는 잠재적 분쟁의 소지를 완전히 배제하기는 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로, 최근 거래 사례 및 감정가 수준이 유사하여 시세는 안정적인 것으로 판단됩니다. 입지적으로 상업지대에 위치하며 교통 여건도 양호하나, 공항 관련 규제 지역으로 묶여 있어 향후 개발이나 활용에 일부 제약이 따를 수 있습니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이고, 채권자인 HUG가 미회수 보증금에 대한 청구권을 포기하는 특별 매각조건이 있어 인수 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계 및 특별 매각조건에 대한 명확한 이해와 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리가 용이합니다.

* 안정적인 시세: 최근 2년간 유사한 가격대에 거래가 형성되어 있어 가격 하락 위험이 적습니다.

* 제로 보증금 임차인: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 0원이므로, 임차인 관련 금전적 부담이 없습니다.

* HUG 조건부 매각: 채권자(HUG)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 말소 조건은 매수인의 인수 부담을 경감시킬 수 있습니다.

* 입지: 상업지대에 위치하며 교통이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매가: 350,000,000원 (2025년 5월) ~ 365,000,000원 (2023년 12월)

* 감정가: 360,000,000원

* 분석:

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이며, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 미회수 보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하는 특별 매각 조건이 명시되어 있습니다. 또한, HUG의 주택임차권도 말소 예정입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금 부담은 사실상 없다고 볼 수 있습니다.

* 최근 매매가 및 감정가를 고려할 때, 물건 자체의 가치는 3억 5천만원 ~ 3억 6천 5백만원 수준으로 판단됩니다.

* 공항 관련 규제 지역이라는 점과 특별 매각조건에 대한 명확한 이해가 필요하지만, 직접적인 금전적 인수 부담이 적다는 점을 감안하여 입찰가 산정에 반영합니다.

* 예상 입찰가: 340,000,000원 ~ 360,000,000원

* 최종 제안 입찰가: 350,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.