나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12388 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 지하철 2·5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제6층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2022.01.21.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)(거실 및 주방, 방2, 욕실, 현관 등)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 "도시형생활주택(단지형다세대)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12388 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 313,000,000원

토지면적: 12.98㎡ (약 3.93평)

건물면적: 20.81㎡ (약 6.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

건물 정보: 2022년 1월 21일 사용승인된 6층 건물 중 2층.

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 부근은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

교통상황:

* 제반 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 수도권 지하철 2·5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑3. 도이치파이낸셜 가압류 (2023년 7월 21일 접수)

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑3. 도이치파이낸셜 가압류 (2023.07.21.)

* 갑6. 통영세무서장 압류 (2025.05.08.)

* 갑7. 강서구(서울특별시) 압류 (2025.09.17.)

* 갑8. 주택도시보증공사 강제경매 (2025.09.29.)

* 을3. 주택임차권 (이희재) (2024.03.13. 말소 등기)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리는 없습니다. (지상권 개요 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 백원하

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-10

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이희재)

보증금: 315,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-04

확정일자: 2022-02-16

배당신고일자: 2024-03-13

대항력: 없음

비고:

* 주의 문구: 해당 임차인은 보증금 315,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2022년 3월 4일, 확정일자는 2022년 2월 16일이나, 대항력이 없다고 명시되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사가 채권자이면서 임차인으로 등기되었고, 매각조건에 따라 대항력이 포기된 것으로 해석됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 환경: 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역입니다.

입지: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

토지 이용: "도시형생활주택(단지형다세대)" 건물 부지로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

주변 학교: 월정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 지하철 2·5호선 까치산역이 인근에 있고 버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

건물: 2022년 1월에 사용 승인된 비교적 신축 건물(6층 중 2층)입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기: 주택도시보증공사와 관련된 임차인의 대항력이 포기되었다는 조건은 매수인의 부담을 줄여주지만, HUG의 정확한 인수조건 변경 내용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

임대 관계 미상: 기타 임대 관계는 확인되지 않아, 잔여 임대차 계약이나 특이사항이 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

현장 조사 제한: 현장 조사 시 폐문 등으로 인해 내부 이용 상태 파악이 제한적이었으므로, 내부 상태에 대한 직접적인 확인이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 역세권(까치산역 인접) 및 초등학교 인접이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다.

감정가는 3억 1,300만원으로 책정되었으며, 총 채무액(약 3억 2,700만원)이 감정가를 상회하여 정상적인 경매 절차가 진행될 것으로 보입니다.

주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 등장하며, 대항력 포기 조건부 매각이라는 점이 특징입니다. 이로 인해 매수인에게 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금이 0원이므로 권리상 부담은 경미합니다. 그러나 HUG와의 인수 조건 변경 내용을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2022년 준공으로 내부 상태가 양호하고 하자 발생 가능성이 낮습니다.

우수한 교통망: 지하철역 및 버스정류장이 가까워 편리한 교통을 제공합니다.

교육 환경: 월정초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 세대에게 매력적인 조건입니다.

권리상 안전성: 대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건은 전용면적 20.81㎡ (약 6.3평)이며, 2022년 사용승인된 건물입니다. 감정가는 313,000,000원입니다.

* 주변 최근 매매 사례 (2026년 5월 기준)

* M펠리체(830-5, 2018년 준공, 37.05㎡): 30,000만원 (약 3억원)

* 한양(343-28, 2000년 준공, 53.84㎡): 25,500만원 (약 2억 5,500만원)

* 기린아트빌라(956-27, 1995년 준공, 41.32㎡): 16,900만원 (약 1억 6,900만원)

* 본건은 제공된 주변 사례 중 가장 최신 건물 연식(2022년)을 가지고 있습니다. 그러나 면적(20.81㎡)이 가장 작습니다. M펠리체가 연식이 비슷하나 면적이 약 1.8배 더 큽니다.

* 본건 감정가(3.13억)는 신축임을 감안하면 합리적으로 보이나, 면적이 매우 작은 점을 고려하면 평당 단가는 상대적으로 높게 산정되었을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과 특별히 확인되지 않았습니다.

예상 입찰가 산정:

* 인수되는 보증금이 없고 대항력 있는 임차인이 없어 권리상 부담이 적습니다.

* 최신 건축 연식은 가격 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 다만, 매우 작은 전용면적과 주변 유사 물건과의 직접적인 시세 비교가 어려운 점을 감안해야 합니다.

* 현재 감정가 313,000,000원을 기준으로, 보수적으로 접근하여 280,000,000원에서 300,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. HUG 인수조건 변경에 대한 추가 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.