나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12359 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 408-56 동화팰리스 제3층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 마을버스정류장 및 시내버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 "화곡역" 및 "까치산역"이 소재하는 등으로 대중교통편의성 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제402호로서, 외벽: 치장벽돌마감 및 일부(지하층 전면기둥 등) 석재붙임, 내벽: 벽지, 타일 등, 창호: 샷시 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있으며, 옥내주차장(지하실) 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대략 동향 경사지지대에 소재하는 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12359 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 408-56 동화팰리스 제3층 제402호

건물명: 동화팰리스

신주소: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 27-8 (화곡동)

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대 주택)

감정가: 258,000,000원

토지면적: 20.23㎡ (약 6.12평)

토지 지분: 20.23㎡ (약 6.12평)

건물면적 (전용면적): 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

총층수: 5층

해당층: 3층

총세대수: 16세대

건물총면적: 681.84㎡

대지면적: 302.05㎡

건폐율: 58.88%

용적률: 176.29%

주차대수: 8대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 소규모 공동주택, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장 및 시내버스정류장이 소재합니다. 근거리에는 지하철 "화곡역" 및 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 남측 및 서측으로 포장된 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 04월 04일자 안산세무서장의 압류 (갑3)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신윤정 (주택도시보증공사)

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 16일

* 확정일자: 2020년 09월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인의 보증금 255,000,000원을 매수인이 인수하지 않습니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 상세 조건은 별도 확인이 필요합니다.

* 기타 권리관계:

* 소유권보존: 장봉운 외 1명 (2020-09-02)

* 공유자전원지분전부이전: 권영만 (2020-10-22)

* 압류: 안산세무서장 (2022-04-04) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022-06-13) - 말소 예정

* 압류: 서울특별시 (2023-03-21) - 말소 예정

* 압류: 남동세무서장 (2025-03-13) - 말소 예정

* 압류: 강서구 (2025-09-12) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-26) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 795,000,000원

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 소규모 공동주택, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재된 기존 주택가에 위치하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역입니다.

* 편의시설:

* 교육: 인근에 서울화일초등학교가 위치합니다.

* 교통: 마을버스정류장, 시내버스정류장이 도보 거리에 있으며, 지하철 화곡역 및 까치산역을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 도시형생활주택(단지형 다세대 주택)으로 현재 이용 중입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치합니다. 외벽은 치장벽돌 및 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 지하 옥내 주차장이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 관련 조건: "HUG 인수조건 변경" 및 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, HUG의 구체적인 인수 조건 및 잔여 보증금 처리 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 명확한 확인 없이 낙찰받을 경우 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

* 지역적 특성: 화곡동 일대는 다세대 주택 밀집 지역으로, 향후 공급 증가에 따른 시세 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 여러 도시계획 및 건축 규제를 받고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2020년 사용승인)이며 소형 면적으로 1~2인 가구에 적합합니다. 초등학교와 지하철역이 인근에 있어 주거 편의성은 양호한 편입니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없는 조건으로 매각되므로 매수인의 보증금 부담은 없습니다. 감정가 2억 5,800만원 대비 주변 시세(약 2.4억~3.0억)를 고려할 때, 충분한 투자 메리트가 있다고 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경에 대한 상세 내용을 반드시 확인하여 잔여 리스크를 완벽히 제거하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 감정가가 주변 시세보다 낮게 책정되어 있어 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적의 안정적 수요: 1~2인 가구에 적합한 소형 평형으로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 29.99㎡이며, 감정가는 258,000,000원입니다. 제공된 주변 매매 정보 중 2018년에 건축된 M펠리체(830-5) 37.05㎡ 물건이 30,000만원에 거래된 점을 감안하면, ㎡당 약 8,097,166원의 시세가 적용됩니다. 본건 면적(29.99㎡)에 이를 적용 시, 약 242,833,000원의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

권리분석상 임차인의 보증금(255,000,000원)을 인수하지 않으므로, 입찰가는 감정가 258,000,000원을 기준으로, 주변 시세를 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

현재 시세가 약 2.4억~3.0억 수준임을 감안할 때, 감정가 수준에서 입찰 경쟁이 치열할 수 있습니다. HUG 관련 조건이 명확히 확인된다면, 감정가 이상에서의 입찰도 고려할 수 있으나, 보수적인 접근을 위해 감정가 이하에서 시작하여 경쟁률을 보며 상향 조정하는 전략이 유효합니다.

예상 입찰가: 240,000,000원 ~ 258,000,000원

* 최종 입찰가는 해당 물건의 현장 조사, HUG 관련 조건 상세 확인, 그리고 당시 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.