나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12345 [1] 서울특별시 양천구 신월동 421-1 웨인빌 제101동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ‘신월4동주민센터’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건 내 제4층 제401호로서 (사용승인일 : 2020.01.03) 외 벽 : 석재붙임마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12345 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 421-1 웨인빌 제101동 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 283,000,000원

토지면적: 21.35㎡ (약 6.46평)

건물면적: 37.44㎡ (약 11.33평, 전용면적)

건물 사용승인일: 2020년 1월 3일 (준공 7년차)

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

총 층수: 지하1층/지상6층 건물 내 4층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 관련)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ‘신월4동주민센터’ 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

대상물건의 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

도로, 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음), 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21~2026.8.25, 외국인 등 대상)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 9월 3일자 동화성세무서장 압류가 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦은 시점의 압류 및 강제경매 등기, 주택임차권(김 280,000,000원)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없습니다.

3.4. 임차인 현황 (대항력 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-13

확정일자: 2022-04-19

배당신고일자: 2023-08-29

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 특별매각조건에 따라 매수인에게 대항력 포기 조건으로 매각됨.

* 임차인: 김하연

보증금: 20,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2025-05-30

확정일자: 2025-05-30

배당신고일자: 2025-12-04

대항력: 없음

비고:

3.5. 인수 보증금 합계

0원입니다.

4. 상권분석

건물은 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거 지역에 위치합니다.

인근에 공원, 학교, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 노후도는 낮습니다.

주변 시세 분석:

최근 (2026년 5월) 인근 신월동 지역의 유사 면적(약 52-55㎡) 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 30,200만원 ~ 32,900만원 수준에서 거래되었습니다.

이를 ㎡당 약 576만원 ~ 592만원 수준으로 평가할 수 있습니다.

본 물건의 전용면적(37.44㎡)을 고려할 때, ㎡당 약 570만원 ~ 600만원을 적용하면 시장 가치는 약 213,408,000원 ~ 224,640,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(283,000,000원)는 최근 실거래가 범위보다 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하는 것으로 파악됩니다. (정확한 학교명 및 위치는 별도 확인 필요)

* 편의시설: 근린생활시설, 주민센터 등이 인근에 위치합니다.

* 녹지/휴식시설: 공원이 인근에 소재합니다.

* 교통: 버스 정류장이 인접하며, 차량을 이용한 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 임차인 보증금 관련 HUG의 조건이 매각으로 소멸되지만, 관련 세부 절차 및 조건 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 공항소음 관련 지역, 가축사육제한구역 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 매수인이 외국인 등일 경우 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 채권자의 강제경매로 인한 경매가 진행되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 매각되어 권리상 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, 감정평가액(283,000,000원)이 최근 인근 실거래가(약 213,408,000원 ~ 224,640,000원) 대비 높은 수준이므로, 입찰 시 신중한 시세 조사가 필요합니다.

HUG 관련 특이사항 및 '대항력 포기 조건'은 명확히 이해하고 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축물 (2020년 준공)로 건물 상태가 양호합니다.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 실수요자 선호도가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인근 유사 물건의 최근 실거래가(2026년 5월)를 기준으로, 본 물건의 전용면적(37.44㎡)에 ㎡당 약 570만원 ~ 600만원을 적용하여 시세를 약 213,408,000원 ~ 224,640,000원으로 추정합니다.

감정가(283,000,000원) 대비 현재 시세가 낮은 편이므로, 시세보다 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

본 건은 HUG 관련 특이사항 및 대항력 포기 조건으로 인해, 낙찰 후 추가적인 변수 발생 가능성은 낮으나, 관련 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (본 입찰가 제안은 제공된 정보와 시세 분석에 근거한 것이며, 실제 현장 조사 및 전문가 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.