나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12337 [1] 서울특별시 양천구 신정동 955-7 건향파크빌7차비 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "지하철역 신정역" 남동측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(신정역) 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2019.07.25.) 외벽 : 석재붙임 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 '도시형생활단지형다세대주택' 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 장방형 토지로서 공부상 "공동주택 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

제시외 건물 기호㉠이 소재하며, 내부확인이 곤란한 상태로 건축물대장현황도면과 인접호수 경계 등을 기준으로 면적을 산정하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12337 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 양천구 신정동 955-7 건향파크빌7차B 제5층 제501호

1.3. 물건 종류

다세대주택

1.4. 감정가

242,400,000원

1.5. 면적

토지면적: 11.76㎡ (약 3.56평)

토지 지분: 11.76㎡ (약 3.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

건물 지분: 18㎡ (약 5.45평)

건물 제시외면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경

1.10. 주의사항

* 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)

* 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사 대한 대항력 포기 조건 매각

1.11. 특수물건정보

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "지하철 신정역" 남동측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있음.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 신정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준임.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 1층, 지상 6층 건물 중 제5층 제501호임. 사용승인일은 2019년 07월 25일로 비교적 신축 건물임. 공부상 '도시형생활단지형다세대주택'으로 이용 중임.

2.4. 설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 추정됨.

2.5. 토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 장방형 토지로서 공부상 '공동주택 건물 부지'로 이용 중임.

2.6. 인접 도로상태

북측으로 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있음.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(강서양천교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21까지, 외국인 등 대상, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 보존 (2019.08.05.)

* 소유권 이전 (2020.08.25.)

* 주택임차권 (박유민, 266,000,000원, 2022.10.26. 접수, 말소)

* 압류 (계양세무서장, 2024.12.05. 접수, 말소)

* 압류 (서울특별시, 2025.09.02. 접수, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 266,000,000원, 2025.09.02. 접수, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

- 보증금: 266,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020.09.11

- 확정일자: 2020.08.19

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인은 대항력 포기 조건 매각.

* 임차인: 박

- 보증금: 5,000,000원

- 차임: 900,000원

- 전입일자: 정보 없음

- 확정일자: 정보 없음

- 대항력: 없음

- 비고:

3.3. 권리분석 요약

모든 등기부상 권리(임차권, 압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정임. 특히, 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되며, 매각 조건상 임차인의 보증금 또는 차임 등에 대한 승계 의무가 매수인에게 발생하지 않음. 인수 보증금 합계는 0원임. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 경매를 신청하였으며, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 거래된 주변 유사 물건 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있음.

* 송원빌라 (2002년식, 5층, 23.14㎡): 2026년 5월 130,000,000원에 거래됨. (평당 약 562만원)

* 현대빌라B동 (1991년식, 2층, 36.89㎡): 2026년 5월 225,000,000원에 거래됨. (평당 약 610만원)

* 준쉐르던스 (2002년식, 3층, 54.27㎡): 2026년 5월 400,000,000원에 거래됨. (평당 약 737만원)

4.2. 본건과의 비교

본건은 2019년에 건축된 신축 다세대주택으로, 전용면적 18.00㎡에 제시외 면적 12.00㎡를 포함하여 총 30.00㎡(약 9.09평)의 실사용 면적을 가짐. 연식(2019년)이 유사 매물(2002년, 1991년)보다 현저히 신축이고, 추가 제시외 면적을 포함하고 있어 단순 비교 시 더 높은 가치를 가질 것으로 판단됨. 감정가는 242,400,000원이며, 이는 실사용 면적 30㎡ 기준 평당 약 808만원의 가치로 산정된 것임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 신정역 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 2호선 신정역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 서울 시내 접근성이 양호함. 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근이 편리함.

5.3. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 조용한 편이며, 상업 시설과 함께 분포하여 생활에 필요한 서비스 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

감정평가서상 제시외 건물(12.00㎡)이 포함되어 매각되나, 내부 확인이 곤란한 상태로 추정됨. 해당 부분의 실제 현황, 법적 문제 여부, 활용 가능성 등을 매수 후 별도 확인이 필요함.

6.2. 토지 이용 규제

본건은 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있음. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.3. HUG 인수조건

HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 경매를 진행했으며, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건이 매각에 포함되어 있음. 이는 HUG와의 원만한 협의를 통해 진행되나, HUG의 보증 채무 관련으로 경매가 진행된 만큼, 사전에 HUG의 인수 관련 세부 조건 및 잠재적 연관성을 파악하는 것이 권장됨.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았음. 다만, 상대보호구역으로 지정된 곳이 있어 교육환경 보호에 관한 법률상 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 신축 건물로, 서울 양천구 신정동 역세권에 위치한 다세대주택임. 전용면적 18.00㎡와 더불어 12.00㎡의 제시외 건물 면적이 포함되어 실사용 면적이 30.00㎡에 달하여 소형 주거 공간으로서의 활용도가 높음. 권리관계가 깨끗하게 정리되어 매수인에게 인수되는 보증금 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점임. HUG가 채권자인 만큼, 매각 조건이 명확하고 안정적으로 진행될 가능성이 높음. 다만, 제시외 건물의 현황 파악 및 토지 이용 규제 사항은 매수 후 추가 확인이 필요함. 신축 건물이라는 점과 역세권이라는 입지적 장점을 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2019년 준공)

* 전용면적 외 제시외 건물 12㎡ 포함으로 실사용 면적 확보

* 임차인 대항력 없음 및 보증금 인수 부담 전무 (인수 보증금 0원)

* 신정역 역세권 위치 및 우수한 교통 환경

* HUG 채권자로서 명확한 권리 소멸 조건

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 242,400,000원이며, 이는 실사용 면적 30㎡ 기준 평당 약 808만원으로 산정된 금액임. 주변 유사 신축 다세대주택의 시세를 고려할 때, 본 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

* 유사 신축 건물 가치: 본건은 2019년식으로, 2002년식 유사 면적 매물이 130,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 신축 프리미엄이 상당 부분 반영되어야 함.

* 제시외 건물: 12㎡의 제시외 건물은 추가적인 활용 가치를 제공하나, 법적 안정성 및 실제 이용 가능 여부에 따라 가치 변동성이 있을 수 있음.

* 권리 관계: 모든 권리가 말소되고 보증금 인수 부담이 없으므로, 입찰 시 순수 부동산 가치에 집중할 수 있음.

종합적으로 고려할 때, 본건의 입찰가는 감정가 242,400,000원을 기준으로 하되, 경매 시세 및 입찰 참여자 수에 따라 변동될 수 있음.

안정적인 매각 조건과 신축 건물의 장점을 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 시작하는 것이 합리적일 수 있음. 경쟁이 심화될 경우, 감정가를 상회하는 수준까지 고려해볼 수 있음.

따라서, 예상 입찰가 범위는 210,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.