나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12331 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제9층 제902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심감정 · 평가일 2025.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "독산역"이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 / 지상 13층 건내 제9층 제902호로서, (사용승인일 2021.06.04) 외벽: 외장석붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전 설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 8미터 내외, 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1 : 도시지역 , 준공업지역 , 지구단위계획구역(2024-06-27) , 중로1류(폭 20m~25m)(2024-06-27)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임. 토지 2 : 도시지역 , 준공업지역 , 지구단위계획구역(2024-06-27) , 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설(오피스텔), 다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "독산역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 건물정보

3.1. 건물구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 평슬라브 지붕의 지하 1층/지상 13층 건물 중 제9층 제902호입니다. 2021년 6월 4일 사용 승인되었으며, 외벽은 외장석붙임 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

3.2. 설비내역

건물에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

3.3. 토지이용상태 및 지목

2필지의 인접 토지는 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

토지 면적: 11.60㎡ (약 3.51평)

건물 면적: 28.77㎡ (약 8.70평)

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류, 소로2류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 공항시설법상 장애물 제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 한강 수계 폐기물매립시설 설치제한지역, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3.5. 건축물대장 요약

건축물명: 미림에이클래스

주소: 서울특별시 금천구 독산동 336-8번지 (두산로3길 17)

총 동 수: 2개동

총 세대수: 144세대 (본건 건물 102동)

준공일: 2021년 6월 4일

층수: 지하 1층 / 지상 13층 (본건 9층)

4. 권리분석

4.1. 권리현황 요약

본건의 채권자는 주택도시보증공사이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 등기부상 소유권 보존, 신탁말소, 공유자 전원 지분 이전, 주택 임차권, 강제경매 등의 권리 사항이 기재되어 있으며, 현재 말소 기준으로 강제경매(채권자: 주택도시보증공사)가 등기되어 있습니다.

4.2. 임차인 분석

등기부상으로는 허준원 외 1인(주택도시보증공사)의 주택임차권이 등재되어 있으나, '말소' 처리된 것으로 확인됩니다. 또한, 임차인 현황표상 허준원(전입일자 2022-05-30)은 대항력이 없다고 명시되어 있습니다. 이는 HUG(주택도시보증공사)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각 및 임차권등기 말소 조건에 따른 것으로 해석됩니다. 따라서, 임차 보증금 299,000,000원은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

4.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12331) 등기입니다. 이보다 선순위의 권리는 없는 것으로 보이며, 경매를 통해 매수인은 대부분의 권리를 소멸시킬 수 있습니다.

4.4. 인수되는 권리

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 299,000,000원은 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4.5. 채권액 총계

등기부채권 총액은 299,000,000원입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성

본건이 위치한 독산동 지역은 지하철 1호선 독산역을 중심으로 업무시설(오피스텔), 주거시설, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 복합 상권입니다. 역세권의 이점을 가지며, 주변에 다양한 편의 시설이 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

* 교통: 지하철 1호선 독산역, 다수의 버스 노선

* 쇼핑: 주변에 롯데마트, 홈플러스 익스프레스, 현대아울렛 등 이용 가능

* 의료: 병원 및 약국 다수 분포

* 기타: 편의점, 식당 등 생활 편의시설 접근 용이

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

등기부상 임차권 말소 이력 및 '대항력 없음' 명시, 그리고 특별 매각조건으로 인해 임차 보증금 인수 위험은 낮으나, 간혹 예상치 못한 법적 분쟁이 발생할 가능성은 항상 존재하므로 철저한 권리 분석이 필요합니다.

6.2. 주변 환경 관련 리스크

본건 주변 지역은 업무시설, 주택, 공장 등이 혼재된 지역으로, 일부 공장 지대의 소음이나 환경적 요인이 있을 수 있습니다. 또한, 금천구는 데이터센터 건립 추진 등으로 인해 지역 주민 간의 민원이 발생하기도 하나, 본건과 직접적인 관련은 확인되지 않았습니다. 과거 금천소방서 신설 부지 인근에서 주민 반대가 있었던 사례가 있으나, 이는 소방서 위치에 대한 주민들의 이견이며 혐오시설로 분류하기는 어렵습니다. 현재까지 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6.3. 법규 및 규제 관련 리스크

본건 토지는 과밀억제권역, 개발제한구역 등 다수의 법규 및 규제를 받고 있으며, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 1호선 독산역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 2021년 준공된 신축 건물이며, 오피스텔로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다. 권리 분석상 임차 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 준공업지역의 특성상 주변 환경은 다소 복합적이며, 토지 이용계획상의 다양한 규제가 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 이용이 편리합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설입니다.

* 권리관계 명확: 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 실거주 및 투자 목적 모두 적합: 소형 오피스텔로서 1인 가구나 투자용으로 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 304,000,000원입니다. 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 미림에이클래스 오피스텔의 유사 면적(전용 8.70평) 물건은 최근 2억 9천만원에서 3억 7천만원 사이에서 실거래 또는 호가가 형성되고 있습니다. 특히, 최근 2024년 7월 10일 기준, 27.79㎡ (약 8.4평) 전세가 2,590만원/3만원, 25,700만원/-으로 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2024년 8월 기준 29.71㎡ (약 9평)의 경우 2억 3,500만원에서 23,500만원대의 전세 시세를 보입니다. 경매 물건의 전용 면적이 28.77㎡ (약 8.7평)이며, 감정가가 304,000,000원임을 감안할 때, 현 시세와 비교하여 경쟁력 있는 입찰가를 고려해야 합니다.

본건은 임차 보증금 인수 부담이 0원이므로, 감정가인 304,000,000원 이하에서는 충분히 메리트가 있을 수 있습니다. 최근 유사 면적의 경매 물건 호가가 2억 9천만원대에서 3억 7천만원대까지 다양하게 형성되어 있음을 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준인 304,000,000원 내외를 예상 입찰가로 제시합니다. 다만, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수를 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.