나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12323 [1] 서울특별시 양천구 신정동 955-7 건향파크빌7차비 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "신서고등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 신정역(지하철 5호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제601호로서, 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(침실1, 거실1, 욕실1)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장시설, 난방설비, 승강기설비, 무인택배함 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

본건은 베란다 부분 제시외건물㉠은 개략적인 목측 및 건축물현황도 등을 참고하여 면적을 사정하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매 진행 및 낙찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인
에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12323 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 955-7 건향파크빌7차비 제6층 제601호

용도: 다세대주택

감정가: 237,400,000원

토지면적: 11.76㎡ (약 3.56평)

토지지분: 11.76㎡ (약 3.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

건물지분: 18㎡ (약 5.45평)

건물 제시외면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항:

* 제시외 건물 포함

* 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 감정평가서 요약

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "신서고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 신정역(지하철 5호선)이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제601호이며, 외벽은 석재 붙임, 창호는 새시 창호 등으로 마감되었습니다.

2.4. 이용상태

공동주택(침실 1, 거실 1, 욕실 1)으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 주차장 시설, 난방 설비, 승강기 설비, 무인택배함 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21 지정)입니다.

2.9. 공부와의 차이

본건은 베란다 부분 제시외건물 ㉠은 개략적인 목측 및 건축물현황도 등을 참고하여 면적을 사정하였으며, 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다. 경매 진행 및 낙찰 시 참고하시기 바랍니다.

2.10. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-24

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

보증금: 266,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-14

확정일자: 2020-08-12

배당신고일자: 2022-10-21

대항력: 없음

비고:

3.2. 인수 보증금 합계

0원

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존: 김영태 외 1명 (2019-08-05)

* 소유권 이전(신탁말소): 김영태 외 1명 (2020-08-25)

* 공유자 지분 이전(매매): 김순례 (2020-08-25, 금 266,000,000원)

* 주택임차권: 박지훈 (2022-10-21, 금 266,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 서인천세무서장 (2023-07-17) - 말소기준권리, 말소 예정

* 압류: 계양세무서장 (2024-12-05) - 말소 예정

* 압류: 서울특별시 (2025-09-02) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-25, 금 266,000,000원) - 말소 예정

3.4. 권리관계 분석

본건은 서인천세무서장의 압류(2023.07.17.)가 말소기준권리가 되므로, 해당 권리보다 후순위인 주택임차권(박지훈, 2022.10.21. 등기) 및 강제경매개시결정(2025.09.25.) 등은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않고 깨끗한 등기부상태로 소유권을 취득하게 됩니다. 임차인 김 과 주택도시보증공사(박 ) 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

해당 물건은 서울 양천구 신정동의 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상권을 형성하고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 주거지 중심의 생활 상권으로 볼 수 있습니다. 신정역(지하철 5호선)을 통한 도심 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 신정역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 진출입도 가능합니다.

* 편의시설: 주거지 특성상 주변에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (정확한 정보는 현장 방문 필요)

* 교육: "신서고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 약 12㎡의 제시외 건물(베란다 확장 부분으로 추정)이 존재하며, 이는 건축물 현황도 등을 참고하여 면적이 산정된 것입니다. 향후 위반건축물로 등재될 경우 이행강제금 부과 및 원상복구 등의 시정명령이 내려질 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

* 감정가와 시세의 차이: 본건의 감정가는 237,400,000원이지만, 주변 최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 입찰 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

* HUG 관련 조건: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각 등 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 복잡한 조건들이 존재하므로, 계약 진행 시 HUG의 매각 관련 약관을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 소유권 확보에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 18㎡의 작은 건물 면적과 12㎡의 제시외 건물로 인한 잠재적 리스크, 그리고 감정가 대비 시장 시세가 낮다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 주택도시보증공사와의 계약 조건 또한 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 말소 기준권리보다 후순위인 모든 권리(임차권, 압류, 강제경매 등)가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 지하철 5호선 신정역 역세권으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 소형 주택으로서 1인 가구 등 특정 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 및 물건의 면적, 상태 등을 고려하여 시세 분석을 진행하였습니다.

* 송원빌라 (23.14㎡, 2002년식): 130,000,000원 (약 562만원/㎡)

* 현대빌라B동 (36.89㎡, 1991년식): 225,000,000원 (약 610만원/㎡)

* 준쉐르던스 (54.27㎡, 2002년식): 400,000,000원 (약 737만원/㎡)

본건은 건물 전용면적 18.00㎡(약 5.45평)에 제시외 건물 12.00㎡(약 3.63평)를 포함하고 있습니다. 인근 유사 면적대의 거래 사례를 바탕으로 평당가격을 산정해 볼 때, 최고가 기준 약 737만원/㎡로 적용 시, 건물 면적 18㎡에 대한 가치는 약 132,660,000원입니다. 제시외 건물 12㎡에 대해서는 보수적으로 약 50% 수준인 3,685,000원/㎡로 적용하면 약 44,220,000원입니다. 이를 합산하면 약 176,880,000원 수준의 잠재적 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

그러나 감정가가 237,400,000원으로, 실제 시장 거래가 대비 높게 책정된 점, 제시외 건물의 법적 불확실성, 그리고 작은 면적의 한계를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원으로 제시합니다.

이는 시세 수준을 반영하되, 제시외 건물 리스크 및 감정가와의 차이를 감안한 보수적인 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.