나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12327 [1] 서울특별시 양천구 목동 614-9 한울팰리스 제2층 제205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "등촌역" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위로는 오피스텔, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(등촌)역 및 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제2층 제205호 건으로서, (사용승인일:2018.09.12.) 외벽 : 석재붙임 및 페인팅마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 오피스텔로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 세장형의 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제3종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구 역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12327 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 양천구 목동 614-9 한울팰리스 제2층 제205호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

260,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 14.37㎡ (약 4.35평)

* 토지지분: 14.37㎡ (약 4.35평)

* 건물면적: 35.72㎡ (약 10.81평)

* 건물지분: 35.72㎡ (약 10.81평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "등촌역" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위로는 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 등촌역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측으로 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 외국인 등 특정 대상자의 경우 허가를 받아야 합니다. 건축선이 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (오 )

* 보증금: 257,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 7월 29일

* 확정일자: 2022년 7월 11일

* 배당신고일자: 2024년 7월 31일

* 대항력: 없음

3.2. 등기부요약

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경12327) 입니다.

* 주택임차권(오수영, 257,000,000원) 등기가 을1로 등재되어 있으나, 말소 대상입니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 특별매각조건으로, 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG 인수조건 변경 사항에 따른 것입니다.

4. 상권분석

4.1. 시장 특성

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 다양한 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

4.2. 배후 수요

주변의 주거 시설과 상업 시설이 많아 기본적인 배후 수요는 갖추고 있으며, 등촌역 역세권이라는 지리적 이점은 유동인구 확보에 긍정적입니다.

4.3. 건물 활용

건축물대장상 주요 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 제1, 2종 근린생활시설, 다세대주택도 포함되어 있어 다용도로 활용될 수 있는 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 9호선 등촌역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 생활 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육 및 기타

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제가 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 대항력 포기

임차인(주택도시보증공사)의 보증금 257,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 조건으로 매각이 진행됩니다. HUG가 채권 포기 및 대항력 포기를 조건으로 하므로 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 절차 및 법적 검토를 신중하게 진행해야 합니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

공식적으로 임대 관계는 미상으로 되어 있습니다. 비록 HUG의 보증금 내역이 명시되어 있으나, 실제 점유 상태 및 임대차 계약의 세부 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 법규에 의한 제한이 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등 특정 거주자/사용 목적의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동의 등촌역 인근에 위치한 오피스텔로, 2018년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 교통 및 생활 인프라가 양호한 편이며, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

매각 조건에서 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 257,000,000원에 대한 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 특징입니다. 이는 HUG가 잔여 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 진행되기 때문입니다. 하지만 복잡한 매각 조건과 임대 관계의 불확실성은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

감정가 2억 6천만원은 최근 유사 오피스텔 매매 사례(2024년 4월, 2억 5천만원)와 비교했을 때 시세 범위 내에 있는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 등촌역 접근성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 현대적인 시설과 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* HUG 관련 권리 부담 없음: 임차 보증금 인수 부담이 없어 명도 진행 시 법적, 금전적 리스크가 줄어듭니다.

* 목동 지역 잠재력: 지속적인 도시 개발이 이루어지는 목동 지역의 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 260,000,000원

* 최근 매매 사례 (2024년 4월): 250,000,000원 (면적 35.72㎡ 기준)

* 인수 보증금: 0원 (HUG 조건에 따라)

시세 분석 결과, 최근 매매가 2억 5천만원은 감정가 2억 6천만원과 큰 차이가 없습니다. 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하되, 시장 상황, 낙찰 후 예상 임대 수익률, 명도 관련 잠재적 변수 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

보수적인 접근 시, 최근 시세인 2억 5천만원을 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 또한, 2억 4천만원에서 2억 5천 5백만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 초기 분석이며, 현장 조사와 상세한 권리 및 명도 분석을 거친 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.