나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12309 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 968-17 백문하우스 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 중 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2018-10-16) 외벽: 돌붙임 및 모르타르위페인팅 마감 등 창호: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

도시형생활주택<단지형다세대>(방, 거실겸주방, 화장실, 발코니)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 소로의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12309 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 968-17 백문하우스 제4층 제404호

건물명: 백문하우스

토지면적: 15.55㎡ (약 4.7평)

건물면적: 26.40㎡ (약 7.99평)

토지/건물 일괄매각

감정가: 223,000,000원

건축년도: 2018년 10월 16일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 중 제4층 제404호

용도: 도시형생활주택 (방, 거실겸주방, 화장실, 발코니)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

북서측으로 소로의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2023년 9월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑7)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소예정인 권리: 을5 (주택임차권, 배용한, 234,000,000원), 갑10 (압류, 서초세무서장), 갑11 (강제경매, 주택도시보증공사)

인수되는 권리: 없음. (권리분석상 매각으로 모든 권리가 소멸됩니다.)

* 임차인 현황:

임차인: 배 (주택도시보증공사)

보증금: 234,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-16

확정일자: 2022-11-22

배당신고일자: 2025-01-13

대항력: 없음

비고: 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. (특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각)

인수 보증금 합계: 0원 (매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 화곡동은 주거 지역과 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 있는 지역입니다.

"강서구청"이 인근에 위치하여 행정 및 공공 서비스 이용이 편리하며, 관련 종사자 및 민원인 유동 인구로 인한 배후 수요가 있을 수 있습니다.

주변에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

도시형생활주택의 특성상 1~2인 가구의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 대중교통 접근성은 보통입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 강서구청 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 일반적인 주거 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 제한: 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등은 향후 건물 이용이나 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 용도 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (현재 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대.)

* 공동담보 및 HUG 인수조건 변경: 과거 공동담보 또는 보증 관련 복잡한 채무 관계가 있었으나, 경매 절차를 통해 정리될 것으로 보입니다. 다만, 관련 서류를 면밀히 검토하여 잠재적 이슈가 없는지 확인하는 것이 좋습니다.

* 임차인 대항력 포기 조건: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 인수 의무가 없다는 조건으로 매각되지만, 관련 계약 조건 및 이행 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건 백문하우스는 2018년에 준공된 비교적 신축 건물로, 최신 건축 기준을 적용받았으며 전반적인 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

강서구청 인근이라는 입지 조건은 행정 편의성과 함께 지역 내에서의 안정적인 수요를 기대할 수 있게 합니다.

가장 중요한 점은 임차인의 보증금에 대한 매수인의 인수 부담이 없다는 것입니다. 이는 경매 물건의 큰 리스크 요인이 제거된 것으로, 투자자에게 매우 유리한 조건입니다.

다만, 공항 및 군사 관련 보호지구 지정은 추후 재산권 행사 시 제약을 받을 수 있으므로 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공)

* 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없어 투자 리스크가 현저히 낮음

* 강서구청 인근으로 안정적인 임대 수요 기대

* 도시형생활주택으로 1~2인 가구 수요 공략 가능

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 223,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 시기에 준공되고 전용면적이 더 넓은 "M펠리체(830-5)"(2018년 준공, 37.05㎡)가 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 시세는 약 26,600,000원, 제곱미터당 시세는 약 8,100,000원 수준으로 파악됩니다.

본건의 전용면적(26.40㎡)에 이 기준 시세(약 8,100,000원/㎡)를 적용하면 약 213,840,000원 수준으로 산출됩니다.

감정가가 시장 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 보이나, 임차인 보증금 미인수 조건으로 인해 경쟁이 치열할 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 223,000,000원을 기준으로, 경쟁률을 고려하여 225,000,000원 에서 235,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

(주의: 예상 입찰가는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 현장 방문 시 확인되는 물건 상태 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.