나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12316 [1] 서울특별시 금천구 가산동 493 대륭테크노타운5 제4층 제406호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1,9호선 "가산디지털단지역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장 및 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철1,9호선 "가산디지털단지역"이 소재하는 바, 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층 지상10층 중 제4층 제406호로서, 외벽 : 알루미늄 복합판넬, 페어그라스 등 마감 내벽 : 타일 및 페인트 등 마감 창호 : 알루미늄 프레임 등임.

이용상태

공부상 '아파트형공장'로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화물전용승강기 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 평탄한 부정형 토지로서, "아파트형공장"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 493번지 대륭테크노타운5 제4층 제406호에 위치한 지식산업센터(아파트형공장)입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12316 (1)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

감정가는 1,140,000,000원입니다.

토지 면적은 90.25㎡(약 27.30평)이며, 건물 면적은 314.12㎡(약 95.04평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

본 물건은 지하철 1, 9호선 "가산디지털단지역" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트형공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1, 9호선 "가산디지털단지역"이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

본 건의 서측으로는 약 10미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 건물 및 토지 정보

본 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕의 지하 2층, 지상 10층 건물 중 제4층 제406호입니다.

외벽은 알루미늄 복합판넬, 페어그라스 등으로 마감되었으며, 내벽은 타일 및 페인트 등으로 마감되었습니다. 창호는 알루미늄 프레임 등입니다.

건축물대장 정보에 따르면, 본 건물은 총 연면적 27,036.92㎡(약 8,178.72평), 대지 면적 4,939㎡(약 1,494.40평) 규모이며, 주용도는 공장(아파트형공장)으로 등록되어 있습니다.

공부상 '아파트형공장'으로 이용 중이며, 해당 호실의 전유 면적은 314.12㎡(약 95.04평)입니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 평탄한 부정형 토지로서, '아파트형공장' 건부지로 이용 중입니다. 토지 면적은 90.25㎡(약 27.30평)입니다.

4. 권리분석

말소기준권리는 2023년 5월 25일 접수된 중소기업은행 근저당권(을9)입니다.

등기부상의 채권 총액은 2,560,059,030원입니다.

현재 등기부에는 소유권 이전, 다수의 근저당, 가압류, 압류 및 본건 경매 개시 결정 등기 등이 등재되어 있으며, 해당 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다.

본 건에는 다음과 같은 임차인이 존재하며, 모두 대항력이 있는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 고원식(조황묵)

보증금: 40,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2015-11-06

배당신고일자: 2025-11-03

대항력: 있음

* 임차인: 박범영

보증금: 40,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2015-11-05

배당신고일자: 2025-12-08

대항력: 있음

물건명세서에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 위 임차인들은 대항력이 있어 보증금 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권분석

본 물건이 위치한 가산디지털단지는 IT, 패션, 제조업체들이 밀집한 대규모 산업단지입니다.

지하철 1, 9호선 가산디지털단지역을 중심으로 상업, 업무, 편의시설이 발달해 있어 비즈니스 활동 및 직원들의 출퇴근이 용이합니다.

과거 '회색빛 공장 도시' 이미지가 있었으나, 최근에는 녹지 공간 조성 등 도시 환경 개선 노력이 이루어지고 있습니다.

다만, 교통 체증이 심한 지역 중 하나로 지적되고 있으며, 일부에서는 먹자골목과 공원 등 편의 시설이 부족하다는 의견도 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

가산디지털단지역 인근에는 마리오아울렛, 현대아울렛 등 대형 쇼핑몰과 다양한 백화점, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 이용이 편리합니다.

주변에 오피스텔 및 주거 단지가 있어 직주근접의 이점을 누릴 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 위에서 언급된 두 명의 임차인은 모두 대항력이 있으며, 이들의 합계 보증금 80,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 실제 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 권리분석 시 매우 주의 깊게 검토해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 본 건물의 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 감정평가는 외형 조사 및 도면을 기준으로 이루어졌으므로, 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 현장 조사를 통해 내부 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 절차나 조건이 적용될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 규제 사항을 포함하고 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역이라는 우수한 입지에 자리한 지식산업센터로서, 교통 접근성과 주변 상업 시설 이용 측면에서 강점을 가지고 있습니다. 활발한 산업단지의 배후 수요는 임대 수익을 기대하게 하는 요인입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 내부 상태 미확인, 유동화 물건이라는 점, 다수의 법적 규제 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부는 신중한 검토가 필요합니다. 등기부상 채권 총액은 감정가를 상회하나, 모든 권리가 매각으로 소멸될 경우 시세 차익을 노려볼 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 1, 9호선 가산디지털단지역 초역세권으로, 뛰어난 교통망을 자랑합니다.

* 발달된 배후 수요: IT, 패션 등 다양한 기업이 밀집한 가산디지털단지의 중심부에 위치하여 임대 및 사업 운영에 유리합니다.

* 안정적인 면적: 약 95평의 전용면적은 중대형 규모의 지식산업센터 공간으로서 다양한 사업 형태에 활용 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지속적인 산업단지 개발 및 환경 개선에 따라 향후 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정에는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

최근 가산동 지식산업센터의 실거래가는 평당 약 700만원에서 1,070만원 수준에서 거래되고 있습니다. 본 물건의 전용 면적 약 95평을 기준으로 환산하면, 대략 6억 6천 5백만원에서 10억 1천 8백만원 사이의 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

감정가 11억 4천만원은 최근 시세 범위의 상단 또는 소폭 상회하는 수준으로 판단됩니다.

또한, 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 총 80,000,000원을 잠재적 인수 금액으로 고려해야 합니다. (물건명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재됨).

따라서, 본 물건의 정확한 예상 입찰가는 내부 상태, 임차인과의 협상 가능성, 향후 시장 동향, 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다.

본 제공 정보만으로는 정밀한 입찰가 산정이 어려우므로, 전문가와 상담하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.