나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12288 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-291 토석아너스빌 제101동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화일초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 '화곡역')이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2008.12.03) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 '내부구조도'참조)

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 7미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 102-291, 화곡동 102-292, 화곡동 102-53 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등을 통하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12288 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-291 토석아너스빌 제101동 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 273,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.86㎡ (약 9.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 62.28㎡ (약 18.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화일초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 '화곡역')이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부 요약에 따르면, 2008년 12월 10일 소유권보존등기가 되었으며, 이후 공유자 이전, 소유권 이전 등의 변동이 있었습니다. 말소기준권리는 2023년 3월 3일 접수된 이두례 근저당권(금250,000,000원)입니다. 2025년 9월 30일 접수된 양창혁의 강제경매(채권액 270,000,000원)가 진행 중이며, 해당 경매개시결정 등기는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 양창혁(양 )이라는 임차인이 거주 중입니다.

임차인: 양창혁(양 )

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-25

확정일자: 2020-12-11

배당신고일자: 2025-09-30

대항력: 있음

비고:

3.3. 권리 인수 여부

임차인 양창혁은 대항력(전입일자 2021-01-25)을 가지고 있으며, 확정일자(2020-12-11)가 말소기준권리(2023-03-03)보다 앞서므로, 보증금 270,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 '인수 보증금'에 해당합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 인근 지역의 다세대주택 매매가는 면적 및 건축연도에 따라 차이를 보입니다.

* 19.98㎡ 면적의 2019년식 다세대주택이 216,000,000원에 거래되었습니다 (약 10,810,810원/㎡).

* 37.44㎡ 면적의 1986년식 다세대주택이 150,000,000원에 거래되었습니다 (약 4,006,410원/㎡).

* 37.56㎡ 면적의 2002년식 다세대주택이 160,000,000원에 거래되었습니다 (약 4,259,850원/㎡).

본건은 62.28㎡ 면적에 2008년 건축된 다세대주택으로, 감정가는 273,000,000원입니다. 최근 거래 사례와 비교 시, 본건의 면적과 건축연도를 고려한 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 실질적인 매입가는 크게 달라질 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집한 전형적인 주거지역으로, 근린생활시설이 분포하여 주거 편의성이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

인근에 '서울화일초등학교'가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 대중교통 및 도로망이 비교적 잘 갖추어져 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

5.2. 도로 접근성

본건 건물 북측으로는 노폭 약 7미터, 남측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 양창혁의 보증금 270,000,000원입니다. 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아, 낙찰가의 총 부담액이 감정가 및 시장가를 상회할 위험이 있습니다.

6.2. 토지이용계획 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어 향후 재건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

'공동담보' 물건으로 경매가 진행된 점은 추가적인 권리관계나 채무 부담이 있을 수 있음을 시사하지만, 현재 등기부상으로는 명확히 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 270,000,000원을 인수해야 하는 상황으로, 이는 실질적인 매입 비용을 크게 상승시키는 주요 위험 요소입니다. 감정가 273,000,000원 대비 임차인 보증금이 거의 유사하여, 인수 보증금을 고려할 경우 시장가치 이상으로 매입하게 될 위험이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 화곡동의 주거지역 내 입지

* 비교적 최근(2008년)에 사용 승인된 건물

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시, 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

감정가는 273,000,000원이지만, 실제 인수해야 하는 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 이를 초과하지 않아야 합니다.

즉, (입찰가 + 270,000,000원) < 273,000,000원 이어야 합니다.

이는 입찰가가 3,000,000원 이하일 경우에만 감정가 이하로 매입이 가능함을 의미합니다.

따라서, 본건에 대한 공격적인 투자는 매우 신중해야 하며, 보증금 인수 리스크를 완전히 해소하지 못할 경우, 보수적인 관점에서 입찰가격을 매우 낮게 책정하거나, 입찰을 유보하는 것이 현명할 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 고려했을 때, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 3,000,000원 수준을 고려해볼 수 있으나, 이는 매우 낮은 금액으로 실제 경매에서 낙찰받기 어려운 수준이며, 낙찰받더라도 총 매입 비용이 시장가를 상회할 위험이 큽니다.

* 주의 : 임차인 보증금 270,000,000원이 낙찰자에게 인수될 경우, 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.