나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12444 [1] 서울특별시 구로구 구로동 1132-57 한나래16차 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산초등학교" 북측 인근 구로동에 위치하며, 시흥IC 서측 남부순환로 인근 준공업지역 내의 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등으로 대중교통편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물 내 제6층 제602호로서, 외벽: 돌붙임 마감 등. 내벽: 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사에 의함) 창호: 샷시 등임.

이용상태

본건 건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 대략 평지로서, "업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 포장된 소로 및 세로에 접함(남부순환도로면에 접하나 조사일 현재 진입로<소로> 차선 관계로 남부순환로로부터 본건으로 직접 진입 불가능한 상태임을 고려하여 기재하였음).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역 (진입표면) <공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m (지반+건축+ 옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12444 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 1132-57 한나래16차 제6층 제602호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 사용)

감정가: 304,000,000원

토지면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

토지지분: 22.01㎡ (약 6.66평)

건물면적: 48.06㎡ (약 14.54평)

건물지분: 48.06㎡ (약 14.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 지하철 1호선 구로역 및 2호선 구로디지털단지역에서 대중교통 이용이 가능한 지역에 자리하고 있습니다. 북측으로는 가산초등학교가 인근에 있어 교육 환경 접근성이 양호하며, 남부순환로 인근에 위치하여 차량을 이용한 접근이 용이합니다. 주위로는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 준공업지역으로, 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역입니다.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 진행 중이며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정등기(2025-09-30 접수, 갑4)입니다.

등기부등본상 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전 등기가 순차적으로 경료되었으며, 을구에는 이호진 임차인의 주택임차권(2023-09-22 접수, 을1, 보증금 320,000,000원)이 등기되어 있습니다.

다만, 임차인 현황에 따르면 임차인 이호진은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 본 매각은 임차인 이호진 및 주택도시보증공사(승계인)가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 진행되는 매각입니다. 이에 따라 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 구로동 일대는 업무시설과 주거시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 준공업지역에 속해 있으며, 인근에는 다양한 규모의 업무시설과 상업시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 최근 해당 지역의 오피스텔 및 소형 주거용 부동산에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있으며, 임대 수익률 또한 안정적인 것으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 7층 건물 중 제6층 제602호입니다.

* 설비: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 가산초등학교가 인근에 있으며, 대형마트, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 비록 대항력이 없다고 명시되어 있고 보증금반환청구권 포기 조건부 매각이지만, 실제 명도 과정에서 임차인과의 마찰이나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건축물 용도 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용으로 사용되고 있어, 추후 용도 변경, 재건축, 증축 또는 매매 시 관련 법규에 따라 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등에 해당됩니다. 이러한 제한 사항들은 향후 건물 활용 및 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 구로구의 준공업지역 내에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 현재 감정가는 3억 4백만원으로, 건물 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 그러나 임차인의 대항력 부재 및 보증금 포기 조건부 매각이라는 특수성이 존재하며, 공부상 용도와 현황 사용 용도의 불일치, 그리고 다수의 법적 제한 사항들은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 인접 및 교통 편의성: 대중교통 접근성이 양호하여 직장인 임차 수요 확보에 유리합니다.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 오피스텔의 특성상 1인 가구나 소규모 가구의 실거주 수요가 있으며, 공실률이 낮은 편이어서 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 개발 호재: 구로디지털단지를 중심으로 한 지역 개발 사업이 지속적으로 추진되면서, 해당 지역의 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 일반적인 부동산 경매 시장 동향을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상에서 결정될 가능성이 있습니다. 현재 해당 지역 유사 면적 오피스텔의 매매 시세는 3억원 초중반대에서 형성되어 있으며, 임대 시세는 보증금 1천만원, 월세 70-90만원 수준입니다.

권리 분석상 인수해야 할 보증금이 없고, 건물 면적(약 14.54평) 대비 감정가(3억 4백만원) 및 주변 시세(3억원 초중반)를 감안할 때, 보수적으로 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 주변 시세 및 유사 물건의 최근 낙찰가율을 추가적으로 파악하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 2억 9천만원 ~ 3억 2천만원 범위로 예상됩니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 외부 시장 정보를 기반으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.