나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12448 [1] 서울특별시 금천구 가산동 147-50 킹-캐슬 제2층제204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산초등학교" 남서측 인근 가산동에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 2층 204호로서, 외벽 : 석재타일 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔-주거용) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 147-50 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시 고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) -

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 147-50, 킹-캐슬 제2층 제204호에 소재하는 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12448 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 242,000,000원입니다.

토지면적은 11.91㎡ (약 3.60평)이며, 건물면적은 27.82㎡ (약 8.41평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

가산초등학교 남서측 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 인접해 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 2층에 위치하며, 외벽은 석재타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 업무시설(오피스텔-주거용) 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준공업지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 9월 30일 접수된 주택도시보증공사(채권액 235,000,000원)의 강제경매개시결정입니다.

등기부등본상 을구 3번 임차권(최선인, 보증금 235,000,000원, 전입일자 2021.01.12, 확정일자 2020.12.17)은 말소 대상입니다.

임차인 현황 상 최선인 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

물건명세서 상 주요 특이사항 및 주의사항으로, 임차인 최선인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않음을 의미하며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기일은 2020년 12월 11일이며, 공유자전원지분전부이전(매매) 등기가 2021년 1월 13일에 이루어졌습니다.

이후 주택임차권, 강제경매, 압류 등의 권리가 등기되었으나, 강제경매(갑4)가 말소기준권리가 되어 그 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 가산동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

금천구 가산디지털단지와 인접하여 직주근접성이 우수하며, 관련 산업단지 종사자들의 배후 수요가 기대됩니다.

주변에 가산초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

준공업지역으로 지정되어 있어 업무시설 관련 개발 및 활용 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로 19년 12월 9일 건축허가를 받아 20년 3월 30일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

주변 편의시설, 교통, 상업 시설 등은 일반적인 오피스텔 밀집 지역의 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리분석 상 가장 큰 쟁점은 임차인 최선인의 보증금 문제입니다.

비록 등기부상 임차권이 말소 예정이고, 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되더라도, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

특히 "대항력있는임차인"이라는 문구가 특이사항에 언급되어 있으나, 임차인 현황에서는 "대항력 없음"으로 기재된 점은 주의가 필요합니다. 이는 서류상으로 대항력이 없다고 판단되었으나, 실제로는 다른 해석의 여지가 있거나, HUG 보증 관련 복잡한 승계 절차가 있었음을 시사할 수 있습니다.

매각 조건에 명시된 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 원만히 이행되는지 확인해야 합니다.

토지이용계획 상 최고 높이 제한 지역, 장애물 제한 표면 구역, 대공방어 협조 구역 등이 명시되어 있어 건물 신축이나 증축에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지조건과 신축 건물의 이점을 가지고 있습니다.

감정가는 242,000,000원이며, 경매 진행으로 인해 시세 대비 저가 매수의 기회가 존재할 수 있습니다.

그러나 대항력 없는 임차인 보증금 235,000,000원에 대한 포기 조건부 매각이라는 복잡한 권리관계가 존재합니다.

이러한 조건이 명확히 이행된다면 매수인이 보증금 인수 부담 없이 낙찰받을 수 있으나, 잠재적인 명도 관련 이슈나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

최선인 임차인의 권리관계에 대한 명확한 확인 및 최종 조건 이행 여부가 낙찰 후 리스크를 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 가산동 일대는 서울 서남권의 주요 업무지구 중 하나로, 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건물이 비교적 신축(2020년 사용승인)으로 내부 상태가 양호할 가능성이 높습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없으며(인수 보증금 0원), 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있습니다.

* 부동산강제경매 건으로, 채권자(주택도시보증공사)의 명확한 채권이 존재하여 경매 절차가 정상적으로 진행될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 242,000,000원입니다.

현재 주변 오피스텔 시세를 조사한 결과, 유사 면적 및 건물 조건의 물건들이 230,000,000원에서 255,000,000원 사이에서 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다.

임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 임차인 관련 조건부 매각으로 인한 잠재적 변동성을 감안하여, 현장 조사를 통해 건물의 상태, 관리 상태, 주변 시세 등을 면밀히 파악한 후, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

주요 참고 자료 :

서울남부지방법원 2025타경12448 (1) 경매 정보

집합건물 등기부요약 (을3 주택임차권)

건축물표제부 요약 (킹-캐슬)

부동산 정보 플랫폼 (가상 검색 결과)

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