나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12440 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784 마곡경동미르웰 제101동 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 등양초등학교 북서측에 위치하며, 주위에는 업무시설, 아 파트, 저층 공동주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 9호선 양천향교역 및 노선버스 정류장이 소재 함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕으로 외벽 : 석재타일붙임 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 북측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대 로2류(폭 30m~35m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 수평표면구역(수평표면){공항시설법}, 대공방 어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 도시개발구역{도시개발법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, (한강)폐기물매립시설설치제한지역{한강수계 상수원수질개 선 및 주민지원 등에 관한 법률}, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2 016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 연립 다세 대 , 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외 부에서 관찰한 바에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바 랍니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12440 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784 마곡경동미르웰 제101동 제3층 제302호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 사용)

감정가: 134,000,000원

토지면적: 5.93㎡ (약 1.80평)

건물면적: 17.96㎡ (약 5.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2015년 (사용승인일 기준)

총 동 수: 2동 (마곡경동미르웰 전체)

총 세대 수: 316호 (마곡경동미르웰 전체)

총 주차대수: 189대 (마곡경동미르웰 전체)

2.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 존재

주의사항: 임차인 오예림 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 진행됨.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 등양초등학교 북서측에 위치하며, 주위에는 업무시설, 아파트, 저층 공동주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 양천향교역 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 서측, 북측 및 동측으로 도로에 접해 있음.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항)

* 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)

* 대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m) 접함

* 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)

* 도시개발구역, 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

4. 권리분석

4.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정(2025타경12440) (접수일 2025.09.30.)

등기부채권 총액: 140,000,000원 (주택도시보증공사)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(오예림)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-16

* 확정일자: 2022-07-06

* 배당신고일자: 2024-06-24

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각 진행됨.

4.3. 등기부 요약

* 소유권이전: 이희숙 (2015-05-29)

* 주택임차권: 오예림 (140,000,000원, 2024-06-24 접수, 말소 예정)

* 소유권이전: 박재범 (매매 135,000,000원, 2022-09-15)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (140,000,000원, 2025-09-30 접수, 말소기준권리)

4.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. 단, 임차인 오예림의 주택임차권 등기는 말소 예정이나, 보증금 반환청구권 관련 조건부 포기 조건이 중요함. 상기 조건이 이행될 경우, 매수인이 인수하는 보증금은 0원임.

5. 상권분석

5.1. 주변 시설 및 상권

본건이 소재한 마곡동은 마곡지구 개발 사업으로 인해 업무시설 및 주거시설이 밀집되어 있으며, 상업시설 또한 풍부하여 유동인구가 많은 지역임. 주변에 소규모 근린생활시설이 소재함.

5.2. 최근 거래 사례 분석

* 2025년 9월 26일: 100,000,000원 (4층, 17.96㎡)

* 2026년 3월 18일: 106,000,000원 (10층, 17.96㎡)

* 2026년 5월 22일: 115,500,000원 (7층, 17.96㎡)

최근 1년간 (2025년 9월 ~ 2026년 5월) 실거래가가 100,000,000원에서 115,500,000원으로 꾸준히 상승하는 추세를 보임.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕으로 건축되었음. 내부에는 엘리베이터, 소화전, 난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있음.

6.2. 주변 편의시설 및 환경

주변에 학교(등양초등학교) 및 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음. 마곡지구의 행정, 상업, 업무 시설 접근성이 양호함.

7. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련 복잡성: HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건은 매수인이 잔여 보증금을 인수하지 않는다는 조건이지만, 해당 조건이 원활하게 이행되지 않을 경우 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있음. 철저한 확인이 필요함.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 보호구역, 군사시설 보호구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 현황과 공부상 차이 가능성: 집합건축물대장상 현황과 실제 내부 구조가 다소 상이할 수 있으므로, 현장 확인이 필수적임.

* 임대 관계 미상: 임차인 정보는 제공되었으나, 임대차 조건 및 계약 이행 현황 등에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요할 수 있음.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동에 위치한 소형 오피스텔로, 마곡지구의 지속적인 개발과 함께 풍부한 배후 수요를 갖추고 있음. 교통이 편리하고 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 최근 거래가도 상승세를 보여 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨. 다만, 임차인 보증금 관련 복잡한 조건과 토지이용계획상 제한사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 신중한 권리 분석과 현장 확인이 요구됨. 상기 리스크가 해소된다면 시세차익 및 안정적인 임대 수익이 기대됨.

9. 투자 포인트

* 마곡지구의 지속적인 개발 및 기업 입주로 인한 임대 및 매매 수요 증가.

* 지하철 9호선 양천향교역 초역세권으로 우수한 교통 여건.

* 최근 매매 실거래가 상승 추세로 인한 투자 수익 기대.

* 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인한 인수 보증금 부담 위험 최소화 가능성.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

최근 실거래가 최고가: 115,500,000원 (2026년 5월 22일, 7층)

감정가: 134,000,000원

본건은 3층으로, 최근 최고가 거래(7층)보다 낮은 층수이나, 감정가와의 차이 및 최근 거래가 상승세를 고려할 때, 합리적인 가격 산정이 중요함. 임차인 보증금 관련 조건부 포기로 인해 인수 보증금은 0원으로 가정하여 산정함.

10.2. 예상 입찰가 범위

110,000,000원 ~ 125,000,000원

10.3. 최종 제안 입찰가

120,000,000원

이는 최근 최고 거래가(115,500,000원) 대비 약 3.9% 상승한 금액이며, 감정가(134,000,000원) 대비 약 10.45% 낮은 수준으로, 마곡지구의 미래 가치와 본 물건의 특수성을 고려한 전략적 입찰가임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.