나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12435 [1] 서울특별시 강서구 공항동 680-5 마곡블루힐 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원, 공항 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2020.08.31) 외벽: 치장벽돌 및 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청에 반드시 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-21)(강서교육청에 반드시 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 도시관리계획 입안중 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12435 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

채무자/소유자: 권영만

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 680-5, 마곡블루힐 제4층 제404호

건물용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

사용승인일: 2020년 8월 31일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 236,000,000원

토지면적: 16.30㎡ (약 4.93평)

토지지분: 16.30㎡ (약 4.93평)

건물면적: 26.43㎡ (약 8.00평) (전용면적)

건물지분: 26.43㎡ (약 8.00평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북서측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원, 공항 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항)

상대보호구역 (강서교육지원청 확인 필요)

대공방어협조구역, 과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25)

도시관리계획 입안 중

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준 권리 및 인수/소멸 권리)

본 경매사건의 말소기준권리는 압류(안산세무서장) 등기(2022.04.04.)임.

이하 모든 권리(소유권 이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

주택임차권(홍재명, 243,000,000원) 또한 등기부상 말소 대상이나, 매각조건에 따라 소멸됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김대연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-08

대항력: 없음

비고: 인수 금액 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (실질적 채권자)

홍재명 명의로 임차권 등기됨.

보증금: 243,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-16

확정일자: 2020-11-05

배당신고일자: 2022-12-26

대항력: 없음

비고: HUG는 임차인 홍재명의 임차보증금 반환 채권을 승계한 것으로 보이며, 경매 신청 채권자임.

3.3. 특이사항 및 인수조건

본 물건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건으로, 특수물건정보에 해당함.

임차인 홍재명 및 주택임차권 승계인(HUG)은 매각으로 인해 발생할 수 있는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

즉, 낙찰자는 임차인에게 지급해야 할 보증금 잔액에 대한 인수 의무가 없음.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건 인근은 다세대주택 및 아파트 단지가 주를 이루며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있음.

4.2. 편의시설 및 공공시설

마트, 병원, 식당 등 근린생활시설 이용이 가능하며, 공원과 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

인천국제공항이 인접해 있어 공항 관련 종사자들의 수요가 있을 것으로 예상됨.

4.3. 학군

주변에 송정중학교가 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정된 지역임. (강서교육지원청 확인 필요)

교육기관 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

5. 시세 분석 및 투자 포인트

5.1. 주변 실거래가 분석

최근 2026년 5월에 인근 DH팰리스(665-12번지)에서 전용 29.48㎡ 물건이 2.67억 원에, 전용 29.84㎡ 물건이 3.00억 원에 실거래되었음. (DH팰리스 2017년 준공)

또한, 유원펠리체(673-4번지)의 전용 40.04㎡ 물건이 2.60억 원에 실거래되었음. (유원펠리체 2016년 준공)

본건(마곡블루힐, 2020년 준공)의 전용면적 26.43㎡(약 8평)는 분석 대상 물건들과 유사한 면적을 가지고 있음.

5.2. 현재 시세 (종합)

본건과 유사한 연식 및 면적의 주변 다세대주택 시세를 고려할 때, 현 시세는 약 2.6억 원 ~ 3.0억 원 수준으로 형성되어 있을 것으로 추정됨.

본건의 감정가는 2.36억 원으로, 시세 대비 다소 낮은 편으로 판단됨.

5.3. 투자 포인트

2020년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당함.

감정가가 주변 시세 대비 낮게 형성되어 있어, 시세 차익 기대 가능.

대항력 있는 임차인이 없고, 보증금 인수 부담이 없음.

향후 공항 관련 개발 및 지역 활성화 시 수혜 예상.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크

등기부상 HUG의 임차권 등기 금액(243,000,000원)은 말소 예정이나, 채권 최고액(540,000,000원)과 경매 신청 금액(243,000,000원)을 고려 시, HUG의 채권 회수와 관련된 이해관계가 있을 수 있음. (주의사항 및 물건명세서 참고 필요)

낙찰 시 HUG의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건 이행 여부 확인 필요.

6.2. 현황적 리스크

임대 관계는 미상으로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음. (다만, 김대연 임차인은 대항력 없음)

6.3. 법규적 리스크

토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며 (2025.8.26~2026.8.25), 특정 대상자에게는 허가가 필요할 수 있음. (본건은 강제경매이므로 일반 개인에게는 해당되지 않을 가능성이 높으나, 매수인의 자격 확인 필요)

도시관리계획 입안 중으로, 향후 지역 개발 계획 변동 가능성 있음.

공항 관련 보호구역 다수 지정으로 인한 건축 행위 제한 등 추후 개발에 제약이 있을 수 있음.

7. 예상 입찰가 산정

7.1. 인수가격 산정 (권리분석 기반)

본건은 말소기준 권리 하의 모든 권리가 소멸되는 조건으로 매각되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없음.

임차인 홍재명(HUG)의 보증금 243,000,000원은 HUG의 배당으로 회수될 예정이거나, 낙찰자는 해당 금액에 대한 반환청구권 포기 및 말소 조건을 이행해야 하므로, 실질적인 보증금 인수 금액은 0원으로 간주함. (총 인수 보증금: 0원)

7.2. 현 시세 대비 적정 입찰가 범위

감정가: 236,000,000원

주변 실거래가 및 시세: 약 2.6억 원 ~ 3.0억 원

안정적인 투자를 고려하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격부터 입찰을 고려해 볼 수 있음.

경쟁 정도 및 명도 비용 등을 고려하여 230,000,000원 ~ 270,000,000원 범위를 제시함.

8. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편임.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인 인수 부담이 없어 권리 분석상 안전한 물건에 속함.

다만, HUG 관련 특수 물건으로, 매각조건에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

감정가가 시세 대비 낮게 책정되어 있어, 잠재적인 투자 가치가 있으며, 명도 후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있음.

입찰 시 주변 시세 및 본 물건의 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.