나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12410 [1] 서울특별시 강서구 염창동 274-2 에이치밸리움2차 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 "등촌역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대로변 상업 및 업무시설, 오피스텔, 중소형 아파트단지, 주상용건물, 도시형생활 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 업무 및 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 9호선 "등촌역" 등 이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 12층건 내 제7층 제704호로서 (사용승인일: 2021.09.06), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링 클러설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 5필지 일단의 장방형 토지로서, 오피스텔, 다세대주택, 근린 생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 5 공히; 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구 역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한 강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토 지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 도시관리계획 입안중임. 일련번호 2, 3, 4 공히; 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 상대보호구역(강 서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매 립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.), 도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12410 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 274-2 에이치밸리움2차 제7층 제704호

용도: 오피스텔

감정가: 410,000,000원

토지면적: 10.04㎡ (약 3.03평)

토지면적(지분): 10.04㎡ (약 3.03평)

건물면적: 35.89㎡ (약 10.86평)

건물면적(지분): 35.89㎡ (약 10.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 염창동에 위치하며, 지하철 9호선 등촌역 북측 인근에 자리하고 있습니다 [감정평가서 요약].

주변은 대로변 상업 및 업무시설, 오피스텔, 아파트 단지, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다 [감정평가서 요약].

교통 상황으로는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 9호선 등촌역이 소재하여 대중교통 여건이 양호합니다 [감정평가서 요약].

북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다 [감정평가서 요약].

인근에는 학교(서울염창초, 마포중 등), 상업시설(GS더프레시 강서등촌역점 등)이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 주택도시보증공사가 채권자인 부동산 강제경매 사건입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을1 순위로 주택임차권(정호진)이 등기되어 있으나, 말소 대상이며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다 [등기부 요약].

등기부채권 총액은 379,000,000원입니다.

물건 명세서상 작성일은 2026년 2월 25일이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

주요 권리 사항으로는 갑6 순위의 강제경매개시결정(말소기준권리)이 있습니다 [등기부 요약].

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 중소형 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 업무 및 주택지대입니다 [감정평가서 요약].

지하철 9호선 등촌역 인근에 위치하여 출퇴근 및 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

주변에 다양한 상업시설과 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 2층, 지상 12층 건물 내 제7층 제704호입니다.

2021년 9월 6일에 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다 [감정평가서 요약].

내부 설비로는 도시가스 개별난방, 위생설비, 급배수시설, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 승강기, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다 [감정평가서 요약].

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중입니다 [건축물표제부 요약].

1.5. 잠재적 리스크

주택임차권 등기 및 HUG 인수조건 변경 관련 사항이 본 건의 주요 리스크 요인입니다.

매각 시 임차인 정호진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 비록 임차인에게 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 이러한 조건부 매각은 경매 진행 및 명도 과정에서 예측 불가능한 변수를 야기할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 다양한 제한 사항(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등)이 존재하며, 도시관리계획이 입안 중인 상태입니다 [토지이용계획 및 제한상태].

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 에이치밸리움2차 오피스텔로, 지하철 9호선 등촌역 초역세권에 위치하여 입지적 강점이 있습니다.

내부 시설이 잘 갖추어져 있으며, 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

그러나 임차인 및 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항 및 매각 조건으로 인해 권리분석 및 낙찰 후 명도 과정에 주의가 필요합니다. 특히, 임차보증금반환청구권 포기 조건은 인수 여부 및 잔액 처리 방안에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2021년 준공)

* 지하철 9호선 등촌역 초역세권으로 우수한 교통 편리성

* 주변 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 생활 편의성 높음

* 성공적인 경매 진행 및 명도 완료 시 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 410,000,000원

최근 유사 물건(동일 건물) 거래 사례(2021년 9월)는 3.89억원 수준이었으나, 이는 신축 당시 분양가에 가까운 가격으로 보입니다.

주변 오피스텔들의 최근 실거래가는 1.4억원 ~ 2.7억원 수준으로 확인되나, 이는 건물의 연식 및 면적 차이가 클 수 있습니다.

현재 본 건은 임차인의 보증금 반환청구권 포기를 조건으로 매각되므로, 매수인이 보증금 잔액을 인수하지는 않습니다. 그러나 해당 조건의 명확한 이행 여부가 중요합니다.

신축 건물이라는 점과 우수한 입지를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 관련 조건부 매각 리스크를 감안하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 348,500,000원 ~ 389,500,000원

본 건의 경우, 법률 전문가와 상담하여 임차 관련 조건 및 말소기준 권리를 철저히 분석한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.