나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12430 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 각급 학교, 공원, 빌라, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 본 건 인근에 지하철 5호선 "화곡역" 및 노선 버스정류장 등이 소재하여, 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건 내 제5층 제503호로서, 외 벽: 석재 및 파벽돌 붙임 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고·평탄한 대체로 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12430 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제5층 제503호

용도: 도시형생활주택

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 22.90㎡ (약 6.93평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평) - 전용면적 기준

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 6층

해당 층수: 5층

준공일: 2021년 12월 2일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 415,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역" 남동측 인근에 위치함. 주위는 각급 학교, 공원, 빌라, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 본 건 인근에 지하철 5호선 "화곡역" 및 노선 버스정류장 등이 소재하여, 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (2025타경12430)

을구 1번: 주택임차권 (이원모, 430,000,000원) - 매각으로 말소 예정

기타: 신탁재산의 귀속 관련 등기 말소 이력 있음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문태종

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-25

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 보증금 및 차임이 0원으로 등재되어 있으므로, 실제 계약 내용을 확인하고 잠재적 권리 관계를 철저히 분석해야 함.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이원모)

보증금: 430,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-25

확정일자: 2022-02-25

배당신고일자: 2024-04-03

대항력: 없음

비고: 임차인 이원모 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

3.3. 인수/소멸 권리

소멸 권리: 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 외 을구 1번 주택임차권 등기 등은 매각으로 소멸될 예정임.

인수 권리: 임차인 문태종의 대항력이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 금전적 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

3.4. 권리분석 요약

권리관계는 비교적 명확하게 정리되는 편이나, 대항력 있는 임차인 문태종의 특이사항(보증금, 차임 0원)에 대한 면밀한 추가 조사가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 연립/다세대/빌라 시세

최근 2026년 5월 거래 사례 분석 결과, 주변 다세대 주택의 시세는 전용면적 37.05㎡ (약 11.2평) 기준 약 300,000,000원 수준이며, 평당 약 26,780,000원 수준임. 그 외 오래된 건물 또는 면적이 큰 경우 시세가 더 낮은 사례도 존재함.

4.2. 해당 물건의 시장 가치 평가

본 건은 전용면적 29.99㎡ (약 9.07평)으로, 비교적 신축(2021년 준공)인 점을 감안할 때, 최근 시장 거래가 기준으로 볼 때 약 240,000,000원 ~ 280,000,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됨. 감정가 415,000,000원에 비해 현재 시장 시세는 상당히 낮게 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 소규모 근린생활시설이 소재하며, 지하철 5호선 "화곡역" 인근의 상업시설을 이용할 수 있음.

5.2. 교육시설

인근에 각급 학교가 소재하여 교육환경은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 문태종의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 일반적이지 않으므로, 임장 시 반드시 현장을 방문하여 실제 거주 여부, 계약 내용, 잠재적 권리 등을 추가적으로 확인해야 함. 물건명세서상 HUG 임차인의 조건부 포기 명세에 대한 확인 절차도 필요함.

6.2. 기타 법적/물리적 리스크

본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 부동산 취득 시 관련 법규에 따른 허가 요건 충족 여부를 반드시 확인해야 함.

주변 지역에서 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았으나, 임장 시 주변 환경을 직접 확인하여 최종적인 판단을 내려야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준임. 권리관계 상의 복잡성은 크지 않으나, 대항력 있는 임차인의 특이사항과 감정가 대비 시장 시세와의 현저한 차이가 주요 검토 포인트임. 신축이라는 장점을 고려하더라도, 임차인 문태종 건에 대한 명확한 소명과 함께 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 지하철 5호선 "화곡역" 역세권 인근으로 교통 접근성 양호.

* 복잡한 권리관계 및 임차인 이슈를 명확히 분석하여 시세 대비 저가 매수의 기회 포착 가능.

9. 예상 입찰가

최근 시장 거래 사례 및 본 건의 면적, 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 전용면적 29.99㎡ 기준 적정 시세는 약 240,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 판단됨.

감정가(415,000,000원)와 현재 예상 시세 간의 큰 차이를 고려하여, 보수적인 접근으로 250,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권고함.

본 물건의 경우 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 낙찰가율은 감정가 대비로 고려 가능함. 최종 입찰가는 현장 임장, 권리관계 최종 확인, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.